Coofucoo's Blog--The Unadulterated Coofucoo

邮件编码介绍

2010-01-24T23:45:00.001+08:00

不错的对邮件基本编码格式的介绍。编码格式这么多，比较容易搞混。

主旨：

"邮件编码介绍"
- 解读邮件原文（二）--邮件编码介绍 - mail - 一个在外面滚动的球--新年快乐（查看 Google 边栏评注）

(转帖)不确定性下的战略选择

2009-05-05T17:32:00.001+08:00

传统战略制定方法的一个核心假设是，公司高管可以借助于一系列强大的分析工具，对任何业务的未来发展做出足够准确的预测，进而确定公司的战略发展方向。在相对稳定的商业环境中，这种方法可谓行之有效。然而，一旦不确定性增加，这种方法的作用就微乎其微了，弄不好还会将公司引入歧途。面对今天不断增加的市场不确定性，要想做出系统而周密的战略决策，企业管理者必须采用新的方法，即首先确定不确定性的级别，然后再据此制定相应的战略。

有些不确定性在经过尽可能深入的分析之后可能仍然存在，作者称之为“剩余不确定性”，可分为四个级别。第一级：足够明朗的前景。管理者可以对未来做出一种预测，并可根据这一预测来制定战略。第二级：多种可能的前景。未来可能出现多种结果或多种不同情境。虽然分析研究可能有助于判断各种结果的出现概率，但无法确定最终的结果。第三级：一定范围内的前景。未来的可能结果会落在某个范围之内。这个范围由少数几个关键变量决定，而实际结果则可能出现在该范围内的任何地方，且这些结果并非自然存在的独立情境。第四级：完全模糊的前景。各方面的不确定性相互作用，形成了一个根本无法预测的环境。

面临不确定性时，公司可以采取三种战略姿态：塑造、适应和观望等待。“塑造者”的目的在于，推动行业向他们所设计的新结构演变。“适应者”则倾向于接受当前的行业结构，顺应其未来的发展演变，同时对市场中出现的机会做出积极反应。观望等待是一种特殊的适应形式，只适用于第二级至第四级的不确定性环境。在这种战略姿态下，公司会在当前进行一些渐进式投资，从而建立起可靠的信息渠道、良好的成本结构，以及客户与供应商的关系，使自己处于一种有利地位，以便等环境不确定性降低之后再制定战略。

仅有战略姿态还不能算是完整的战略。它阐明了公司的战略意图，但并没有指出实现该意图所需的行动。在不确定的环境中实施战略时，公司可以采取三种相关行动：冒险豪赌、期权对冲以及无悔行动。冒险豪赌就是指大规模投入，这可能会给公司带来丰厚回报，也可能使公司蒙受巨额损失。期权对冲的目的在于，既保证在最有利的情况下获得丰厚回报，又要在最糟糕的情况下尽量减少损失。无悔行动就是指那些无论出现什么情况都能获得回报的举措。

在第一级可预测的商业环境中，多数公司都是适应者，它们往往会采取一系列无悔行动。当然，企业也可以成为塑造者，但这样做过于冒险，而且也不多见。

在第二级环境中，塑造战略的目的是提高有利的行业情境的出现概率。当然，即使是最出色的塑造者也得随机应变，在形势不妙时迅速改弦易辙。在第二级环境中，触发变量通常比较容易监测，因此企业也容易决定采取适应战略还是观望等待战略。

在第三级中，塑造者则试图推动市场朝着一个大致的方向前进，适应者的战略姿态主要是通过投资培养组织能力来实现的。在第三级情况下，观望等待也是一种常见的战略姿态。

在第四级不确定性下，没有公司知道什么才是最佳战略，因此，塑造者的任务是就未来的行业结构及标准建立愿景，以协调市场企业的战略，推动市场朝着更稳定、更有利的局面发展。在第四级情况下，观望等待是一种常见但也可能存在危险的战略姿态。同时，由于期权对冲行动较难管理，公司往往会采取适应者的战略姿态。

（转帖）Broadcast Email Bounce Codes

2009-04-01T14:29:00.000+08:00

CSDN的blog实在是太“稳定”了，经常上不去。没办法，贴这里一个，谁让自己经常需要查呢。

refers:http://www.imarc.net/support/topics/bounce_codes

When you send email to a number of recipients with our broadcast email tool, sometimes your messages bounce back to you. Unfortunately there are only three digit codes as to why this happened.

Below is a complete list of bounce codes, the type of bounce that happened and what the code means.

Hard bounces are generally system errors.
Soft bounces are generally temporary issues.

Code	Type	Explanation
5.0.0	Hard	Address does not exist.
5.1.0	Hard	Other address status.
5.1.1	Hard	Bad destination mailbox address.
5.1.2	Hard	Bad destination system address.
5.1.3	Hard	Bad destination mailbox address syntax.
5.1.4	Hard	Destination mailbox address ambiguous.
5.1.5	Hard	Destination mailbox address valid.
5.1.6	Hard	Mailbox has moved.
5.1.7	Hard	Bad sender’s mailbox address syntax.
5.1.8	Hard	Bad sender’s system address.
5.2.0	Soft	Other or undefined mailbox status.
5.2.1	Soft	Mailbox disabled, not accepting messages.
5.2.2	Soft	Mailbox full.
5.2.3	Hard	Message length exceeds administrative.
5.2.4	Hard	Mailing list expansion problem.
5.3.0	Hard	Other or undefined mail system status.
5.3.1	Soft	Mail system full.
5.3.2	Hard	System not accepting network messages.
5.3.3	Hard	System not capable of selected features.
5.3.4	Hard	Message too big for system.
5.4.0	Hard	Other or undefined network or routing status.
5.4.1	Hard	No answer from host.
5.4.2	Hard	Bad connection.
5.4.3	Hard	Routing server failure.

Code	Type	Explanation
5.4.4	Hard	Unable to route.
5.4.5	Soft	Network congestion.
5.4.6	Hard	Routing loop detected.
5.4.7	Hard	Delivery time expired.
5.5.0	Hard	Other or undefined protocol status.
5.5.1	Hard	Invalid command.
5.5.2	Hard	Syntax error.
5.5.3	Soft	Too many recipients.
5.5.4	Hard	Invalid command arguments.
5.5.5	Hard	Wrong protocol version.
5.6.0	Hard	Other or undefined media error.
5.6.1	Hard	Media not supported.
5.6.2	Hard	Conversion required and prohibited.
5.6.3	Hard	Conversion required but not supported.
5.6.4	Hard	Conversion with loss performed.
5.6.5	Hard	Conversion failed.
5.7.0	Hard	Other or undefined security status.
5.7.1	Hard	Delivery not authorized, message refused.
5.7.2	Hard	Mailing list expansion prohibited.
5.7.3	Hard	Security conversion required but not possible.
5.7.4	Hard	Security features not supported.
5.7.5	Hard	Cryptographic failure.
5.7.6	Hard	Cryptographic algorithm not supported.
5.7.7	Hard	Message integrity failure.

汗，北京街头公然有人遛猪

2009-03-29T17:04:00.000+08:00

24号去代售点买票，路上突然发现路口草坪上挤了不少人。好奇的看了一下，汗，竟然发现一头猪。

刚开始琢磨哪来的猪啊，而且还这么肥。后来发现猪旁边的小狗似乎和猪关系不错，而且猪一直跟着牵着狗的妇女走，这才明白原来是宠物啊？太假了吧？

时间仓促，所以相片的效果也不是太好。大家将就。

如何摆脱亚健康的困扰？

2009-03-16T12:12:00.001+08:00

如果你的健康指数已经影响到你的工作和生活，那么我们该如何摆脱亚健康所带来的困扰呢？

预防亚健康的方法，可以从以下五个方面入手：

第一，保证合理的膳食和均衡的营养。维生素和矿物质是人体所必需的营养素。养成正确的饮食生活习惯：少食多餐，少主多菜，少盐多醋，少欲多施，少忧多眠，少愤多笑，忌烟酒、油炸、熏烤以及发霉的食品，粗细搭配多样化，多吃水果、蔬菜、豆制品，少吃猪肉，适当吃些牛羊肉、鸡、鱼等。

第二，调整心理状态并保持积极、乐观。广泛的兴趣爱好，会使人受益无穷，不仅可以修身养性，而且能够辅助治疗一些心理疾病。善待压力，把压力看作是生活不可分割的一部分，学会适度减压，以保证健康、良好的心境。

第三，及时调整生活规律，劳逸结合，保证充足睡眠。适度劳逸是健康之母，人体生物钟正常运转是健康保证，而生物钟“错点”便是亚健康的开始。人体在进化过程中形成了固有的生命运动规律----即"生物钟"，她维持着生命运动过程气血运行和新陈代谢的规律。逆时而作，就会破坏这种规律，影响人体正常的新陈代谢。

第四，增加户外体育锻炼活动，每天保证一定运动量。现代人热衷于都市生活忙于事业，身体锻炼的时间越来越少。加强自我运动可以提高人体对疾病的抵抗能力。人体在生命运动过程中有很多共性，但是也存在着个体差异。因此，练体强身应该是个体性很强的学问。

第五，戒烟限酒。医学证明，吸烟时人体血管容易发生痉挛，局部器官血液供应减少，营养素和氧气供给减少，尤其是呼吸道黏膜得不到氧气和养料供给，抗病能力也就随之下降。少酒有益健康，嗜酒、醉酒、酗酒会削减人体免疫功能，必须严格限制。

教你亚健康该如何饮食

2009-03-16T12:11:00.000+08:00

随着生活节奏的加快，人们所感受的压力会不断增加，处于亚健康状态者亦越来越多，给大家介绍几类有针对性的调节自身健康状况的饮食。

失眠烦躁健忘时：多吃含钙、磷的食物。含钙多的饮食如大豆、牛奶(包括酸奶)、鲜橙、牡蛎;含磷多的如菠菜、栗子、葡萄、土豆、禽蛋类。

神经敏感时：适吃蒸鱼，但要加点绿叶蔬菜。吃前先躺下休息一会，松弛紧张的情绪;也可以喝少量红葡萄酒，帮助肠胃蠕动。

精疲力尽时：嚼些花生、杏仁、腰果、核桃仁等干果，因为它们富含蛋白质、维生素B、钙、铁以及植物性脂肪。

眼睛疲劳时：可在午餐时食用鳗鱼，因为鳗鱼含有丰富的维生素A。另外，吃韭菜炒猪肝也有效。

大脑疲劳时：吃坚果，就是吃花生、瓜子、核桃、松子、榛子，香榧更好(浙江特产)。它们对健脑、增强记忆力有很好的效果。

心理压力过大时：尽可能多摄取含维生素C的食物，如青花(美国花柳菜)、菠菜、嫩油菜、芝麻、水果(柑、橘、橙、草梅、芒果)等。

脾气不好时：吃牛奶、酸奶、奶酪等乳制品以及小鱼干等，都含有极其丰富的钙质，有助于消除火气;吃芫荽，能消除内火。

记忆不好，丢三落四时：应补充维生素C及维生素A，增加饮食中的蔬菜、水果的数量，少吃肉类等酸性食物。富含维生素C及A的食物主要有：辣椒(新鲜的，绿色和红色都行)、鱼干、竹笋、胡萝卜、牛奶、红枣、田螺、卷心菜等，绿茶中也含有维生素A，每天喝一杯(加水2次)对改善记忆力也很有好处。

提示：当一个人处于亚健康状态时，往往会有多种表现，所以在食物选择时，可选2~3类，互相搭配，则效果会更好。

blog整理说明

2009-03-14T18:07:00.000+08:00

那天同事说Coofucoo的blog排名七十多啊，这不就是我当年的偶像嘛！嘿嘿，你不说我都忘了我那blog了。

CSDN的blog荒废了很久，排名从72一直跌落到76.原因很简单，没有坚持更新。07年来到北京之后由于工作忙，一直没有时间多愁善感。也不知道这次跳槽意味着什么，反正是薪水涨了，位置升了，身体坏了，博客废了，人也逐渐麻木了。

终于抽空整理了一下Blog，目前常用的blog有三个：

CSDN的技术Blog：http://blog.csdn.net/coofucoo

csdn还是国内技术方面流量很高的地方，blog放到这里，流量不成问题。当初是只有这一个blog的，后来由于csdn的程序极为不未定，所以决定迁出。再后来觉得这里毕竟有了不少积累，所以还是保留技术部分于此。

Blogspot的非技术Blog：http://coofucoosblog.blogspot.com/

作为狗粪，对google的爱是不需要理由的。当初blogspot被封锁的时候就在这里安家了。后来发现不在封锁了，就一直沿用。这里主要打算放所有非技术的内容。长大了，才知道人生并不都是技术。

QQ空间：http://user.qzone.qq.com/121951686

尽管腾讯比较低俗，但毕竟球球这东西还是积聚了非常多的中国年轻人。终于找了一个模板把这里弄得不再那么弱智，还好，与好友沟通方便。这里也主要是非技术。

新一年了，虽然天气还是那么冷，但我把颜色都换成了绿色，春天就要来了。

要不再批的话，我就要倒闭了，我花那么大的价钱引进，你不让放

2009-03-14T17:55:00.000+08:00

refer：http://tech.163.com/09/0313/10/549E4LNG000915BF.html
柳斌杰透露，《巫妖王之怒》审批曾要求专家进行好长时间的磋商，但一直没有达成共识。新资料片比第一部增加了对玩家的刺激，专家建议要对内容进行修改。但另一方面，要保护国内运营商的利益，这就产生了矛盾。

不知道是否官话永远都意味着含糊不清。“刺激”，“磋商”等这些完全让人摸不着头脑的词语总是出自那些官员之口。原来审批竟然这么难，所有的东西都模棱两可，几个所谓专家的花代表了法律，为什么不行，为什么行，统统很难说。可以说的只是，这个。。。基本很难。。。情况很难说。。。目前能说的只是等等看吧。。。。

一个风靡全球的游戏，在世界上各个国家都畅通无阻，为何到了中国便寸步难行？难道中国就这么特殊，人民就这么的容易被腐化？你说你要是不批也就算了，也不拒绝人家，让人家忙了半天，但左等右等就是没有消息。人家钱也投了，大话也放出去了，反而把人家凉了一边，这招倒是够有人性的。

打开网络，遍地都是带着色情字眼的游戏。几乎所有网游都打着MM的旗号招揽眼球。魔兽这游戏从根上就没有那些乱七八糟的东西，完全凭借的是你对游戏的投入和把握。虽然这东西进入国内之后由于太火，导致某些MM为了装备跟会长一夜情，但也只是个别现象，你总不能让世界上没有苍蝇吧。可就是放着那么多该杀的游戏不杀，最根红苗子正的游戏一个劲的剥皮。

所以私下里跟同事谈起来不得不怀疑九城的公关能力。按说作为国内公司应该不会不懂这些中国“风俗”吧，可奇怪的怎么就是搞不定呢。所以同事干脆说，干脆多给点钱吧，九城就是太小气。

审批不过，信息也是模棱两可。可怜国内魔兽玩家，每天无聊的在游戏中杀小号。虽然我已AFK好久，可这出闹剧倒是的看下去。作为时事政治多了解国情吧。

解惑:二手房个税具体怎么交房屋赠与需缴哪些税

2009-03-05T22:19:00.000+08:00

二手房买卖需要征收哪些税收，哪些情况可以不用缴纳个人所得税?针对二手房买卖问题，本报热线接到上百个咨询电话，对此，我们挑了一些典型问题进行解答。

　　房屋赠与需缴哪些税

　　1．问：我有一套房子在凤凰西街，面积54平方米，为房改房，已居住5年以上，是家里唯一的一套住房，想赠与儿子，我是否需要交税?

　　答：赠与作为个人转让住房的一种，因为不涉及交易金额，所以目前与方原则上不需要缴个税，但需要缴纳4％的契税。

　　2．问：我有两套住房，现在准备把1991年房子的房主转为我的女儿如果出售剩下的一套1997年购买的房子还需要缴税吗?

　　答：如果是产权赠送就不需要。

　　4．问：如果把房子赠与他人，要缴哪些税?

　　答：根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按4％的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳·0．05％的印花税，单位赠与房屋须缴5．55％的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。

　　唯一住房怎么衡量

　　1．问：我和丈夫各有一套房产，我们现在准备卖掉一套，运算不算唯—生活用房，要不要缴个税?

　　答：这两套房子属于家庭共有财产，所以卖掉的一套不属于唯一生活召房，需要缴个税。

　　2．问：我有两处房产，其中一套是和父母一起买的，我现在想把这处旁产转让给我父母，那我卖另一处房产时，是不是可以免交个税?这样应演算是唯一生活用房了吧?

　　答：如果是赠送，剩下的房子就属于唯一用房；如果是买卖转让，转让也需要交个税。前一套房子转让之后，后一套属于唯一生活用房。

　　如何享受退税

　　1．问：我原有一套5午以上自住的商品房，现需换大一些的房子，故今年购入一套较大的商品房(期房，预计2007年底交付)。打算在新房交付后，将旧房卖出，这种情况是否需交个人所得税?

　　答：因为已经买了新房，所以旧房就不属于“住满5年家庭唯一住房”的范畴。假如在买进新房后的一年内卖出旧房，且新房的房价等于或大于旧房的房价，个税是可以凭发票全额退还的，如果新房房价小于旧房房价，则按相应比例退还。如果在新房买进之后超过一年的时间才卖出旧房，则需要缴纳个税。

　　2．问：我目前只有一套住房，近期想换套更大点房子，但不可能是先卖房、再租房，然后再去买房。如果自己先买了房，那卖房的时候会不会被．税务部门当作是出售第二套住房?

　　答：只要确实所卖房屋是唯一生活用房，且买房、卖房行为是在1年之内完成，能享受相关的免税政策。退税按情况而定，卖大买小还是卖小买大，前者是部分退税，后者是全额退税。例如：你卖出一套价格为50万元的房子，一年内买进一套40万元的房子，假如当初缴纳的纳税保证金为20000元，则退税金额为40+50x'20fX~-16000元，即后购房价除以前售房价，再乘之前缴纳的纳税保证金后的金额就是你的返税。如果你卖出一套价格为50万元的房子，一年内买进一套为80万元的房子；则可以全额退税。

　　外地有房，卖房要不要缴个税?

　　1．问：我在南京本地拥有一套住房，在上海也买了房子。现在想把南京这套房子卖了，能亭受到免税的优惠吗?

　　个税征收细则中规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，才能免征个人所得税。一些房主不仅在南京本地拥有住房，在外地也买了房子。虽然他们当中很多房主在南京的房子已经满5年，但这明显与“家庭唯一生活用房”不符。

　　但是，目前南京个税征收只针对一地住房，即目前只对本市的房屋产权信息进行采集。如果只在南京登记有一套住房，且自用达5年以上，不论在外地另有几处房屋产权，都可享受个税征收优惠免税政策。

　　2．问：我家装修发票已经找不到了，怎么办?

　　答：提供不了装修发票的，不能扣除装修费用。而支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票上注明的金额，并且发票土所列付款大姓务必须与转让房复产权人一致--如果当初没有给发票，建议您可以去装修公司补张发票。

2009年南京二手房交易指南:了解税费常识

2009-03-05T22:16:00.001+08:00

一、契税补贴政策从2009年1月1日--2009年12月31日止，日期认定：

商品房以合同备案日期为准；

1、90平方以下普通住房：契税1％，政府补贴1％，实缴：0

2、90平方－144平方普通住房：契税1％，政府补贴0.5％，实缴：0.5％

3、144平方以上高档住房：契税：3％，政府补贴1％，实缴：2％

二、出售普通住房的营业税、个税交纳方式：（日期认定：与之前执行的依据时间一样）：商品房以契税完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。

1、未满两年的：营业税：差额的5.55%；或全额的5.55% 个税：差额的20% 或全额的1%

2、满两年的：营业税：无；个税（不是唯一一套住房的）：总额的1%或差额的20%，政府给予以实交额40%的补贴个税（唯一一套住房的）：总额的1%或差额的20%，政府给予以实交额40%的补贴

3、满5年以上，且是唯一一套住房的：无营业税、个税

实地勘查看房选房的“十看十不看”

2009-03-05T15:33:00.001+08:00

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日，臣信房屋总经理柯博仁在接受作者采访时，提出了看房、选房的“十看十不看”，供广大读者参考。

　　不看白天看晚上

　　入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。　　不看晴天看雨天

　　下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、窗体顶端天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

　　不看建材看格局

　　购买二手房时最好是看空房子，因为空二手房房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入窗体顶端窗体底端客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

　　不看墙面看墙角

　　查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

　　不看装潢看做工

　　好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

　　不看窗帘看窗外

　　要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

　　不看冷水看热水

　　如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

　　不看电梯看楼梯

　　市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

　　不看地上看天上

　　除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

　　不看屋主看警卫

　　可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

养老保险怎么交合适

2009-03-04T21:39:00.001+08:00

难道养老保险真是缴得越多得的越多吗？不一定。下面我来为你具体分析为什么。
目前国家的社会养老保险的规定是：
1.每人的缴费基数是社会平均工资为基础可以选择在60%-300%范围内浮动，缴费的年限需要达到15年才能够领取基本养老金。
2.个人按缴费基数的8%缴纳，计入个人账户，企业按缴费基数的20%缴纳，不计入个人账户。
3.领取养老保险金的额度是：
基本养老金＝基础养老金＋个人帐户养老金
基础养老金＝（市上年度在岗职工月平均工资＋本人指数化月平均缴费工资）÷2×缴费年限（含视为缴费年限）×1％；
个人账户养老金＝个人帐户积累额÷计发月数（50岁退休,计发月数为195个月;55岁退休为170个月;60岁退休为139个月）
下面我们分别以（员工）和（员工＋企业）两个角度来测算养老保险怎样缴才合适。
由于养老保险缴纳时间较长，和当时的物价因素、社会平均工资等动态变化因素有关系，造成养老保险计算的不可预见性，这也成为企业或者利益相关者回避员工的解释，员工也就听由任之。我以静态化解动态的方式，以固定值（以重庆2007年的社会平均工资为23098元，平均每月1924.83元）替代社会变化因素，来分析缴费基数、缴费年限和领取基本养老金的关系。
按照不同的缴费指数，缴纳15年能够领取多少基本养老金呢？

按照目前的预期寿命（75岁）来算，能够领取的总额和缴纳的总额比较如下：

从上表可以看出员工缴纳得越多（缴费指数越高）所获得的退休金也就越多，当然所额外获取的养老金(领取总额-缴纳总额)并不与缴纳额成正比，员工缴纳额在指数为3时是指数为0.6时的5倍，而额外获取额在指数为3时仅为指数为0.6时的2.8倍。
结论：从员工方面看，缴费系数高所得养老金越多，但领取的养老金并不和缴费指数成正比。女员工能比男员工早退休所以能够享受更多的养老金。
如果将企业和员工合并起来考虑结果就是：

从上表可以看出，随着缴费指数的增大，所额外获取的养老金(领取总额-缴纳总额)确不断的减小，特别是男员工甚至出现领取总额小于企业与员工的缴纳总额的现象。
结论：如果从企业和员工共同来看，随着缴费指数的升高，不仅不能多获得额外的养老保险金，反而越得越少，甚至出现领取的没有缴纳的多。
例：以指数3.0缴纳，企业和员工共缴纳29万，而60岁退休的员工只能领取21万。如果以指数0.6缴纳，企业和员工共缴纳5.8万，60岁退休的员工能领取6.3万，如果企业能够将多缴纳部分23.2（29-5.8）万，直接发给员工，那么指数0.6的员工能够领取的总数将达到29.5万。

对于缴费指数为1，不同的缴费年限对领取养老金的影响

结论：领取的养老金是和缴费年限成正比，缴费30年所得养老金正好是缴费15年所得养老金的2倍。
我们以缴费指数为2，缴纳年限为15年和缴费指数为1，缴纳年限30年做比较，我们发现：员工缴纳的总额都是5.5万元，而退休后得到的养老金确相差144元。如果基础养老金要达到缴纳年限为30年缴费指数为1的577.45元，则需要缴纳年限为15年的缴费指数为3才行，对于员工来说需要多缴纳2.77万元，对于企业来说要多交纳近7万元。
最终结论：缴费年限比缴纳系数更重要，如果能够延长缴纳年限（前提是在按期退休）即使相应的损失一些缴费指数也是合适的。

除此之外还有一种个体参保的缴费方式，其缴费是按缴费基数的20%缴纳养老保险，其中8%划入个人账户，12%划入社会统筹基金。

由上表不难看出，并不是缴得越多得的越多。
对于50岁退休拥有20.8万元财富的人来说：
如果参加按0.6的指数缴费的养老保险将支付保险金4.2万元，获取养老金9.5万元，最终拥有财富26.1万元。
如果参加按3.0的指数缴费的养老保险将支付保险金20.8万元，获取养老金30.1万元，最终拥有财富30.1万元。
所以缴费指数越高越合适。
而对于60岁退休拥有20.8万元财富的人来说：
如果参加按0.6的指数缴费的养老保险将支付保险金4.2万元，获取养老金6.3万元，最终拥有财富22.9万元。
如果参加按3.0的指数缴费的养老保险将支付保险金20.8万元，获取养老金30.1万元，最终拥有财富21.1万元。
反而是缴费指数越低越合适。
结论：对于个人参保的缴费方式，必须要考虑退休年龄和身体健康状况再决定如何参保，如果你的退休年龄较小，身体状况很好，可以考虑较高的缴费指数，反之则应当考虑较低的缴费指数，不要一味的相信缴得越多一定得的越多。

养老金靠谱吗？看小白领退休后能拿多少(转帖)

2009-03-04T13:38:00.000+08:00

现在绝大多数打工的人都有劳动合同，有劳动合同的大多人都交以养老保险为主的所谓三金，我估计95%以上的人根本搞不懂什么叫养老保险，更搞不懂退休后能拿多少钱。本文就是想让一些人在年老后悔之前，趁着现在还年青，搞个清楚。
　　
　　我其实刚毕业的前两三年，也是没搞清楚，当然不是为了苦学性知识而耽误了时间，和普通人一样，没有这个意识。后来接触到了商业保险，翻着白眼反复看，基本了解了当时的规则：
　　
　　根据个人上年月平均工资，个人缴纳8%，单位缴纳22%，其中个的缴纳的部分和单位缴纳的22%中的3%，列入养老金个人账户。这部分永远归个人所有，另外单位缴纳的部分，列为社会养老金统筹账户。
　　
　　到退休后拿多少钱呢？缴满15年的，养老金分为两部分，一部分是个人账户部分的1/120，相当于分10年拿完，当然并不是说10年后就没有了，一直到去逝。第二部分是当时社会平均工资的20%。
　　
　　假设目前有一个小白领，月薪4000，则每月个人加单位，为其个人账户缴纳了440元的钱，一年就是5280。假设工资每年增长5%，一共缴纳了25年，则个人账户一共有251998元，则养老金的一部分就是251998/120=2099元。假如目前社会平均工资是1500，每年增长5%，则25年后的社会平均工资是5079，则20%的另一部分养老金是1016元。合计养老金3115元。
　　
　　是不是挺多的？但不要忘了通货膨胀，我们假如物价每年上涨3%，即相当于现金每年贬值3%，则25年后的这些退休金相当于现在1488元。其实也不少了。虽然只相当于目前月薪4000的37.2%。这个3%不是随便讲讲的，100年来美国的CPI就是平均3%。
　　
　　
　　但是，前两年，中国养老金的规则发生了重大的变化：
　　
　　 1、单位缴纳的部分全部归统筹账户，3%不再归个人账户。
　　
　　 2、养老金的一部分，不再是一概为当时社会平均工资的20%，而是根据缴纳的年限，如果缴了15年，就是15%，如果缴了30年，就是30%。
　　
　　还是以上面的例子来算，就是5079×25%=1270
　　
　　 3、养老金的另一部分，不再是个人账户的1/120，而是根据退休年龄和当时社会平均寿命。假如当时社会平均寿命是80岁，而退休时是60岁，相差20年，则养老金的一部就是个人账户金额/﹙80-60﹚×12。
　　
　　以上例来算，假如60岁退休，当时社会平均寿命80年，就是251998×8%/11%/﹙80-60﹚×12=763。
　　
　　合计2033，以年贬值3%，25年后的养老金相当于目前998元，普遍高于各地最低工资啊。这只相当于目前4000月收入的25%不到。
　　
　　所以这次的养老金制度，对高收入者特别不利。因为统筹部分，不论交的钱多少，是相同的。
　　
　　那如果缴纳养老金时间不到15年呢？那就滚你的臭鸭蛋吧，一分钱都没有。这其实已经在为城市掠夺外地打工者的一种手段，因为各地不能统一缴领养老金。个人只能带走自己个人账户的钱，有哪个省愿意接收这点小钱，拿出自己省份的统筹金给外地带工回来养老的人发养老金？这不是做梦吗？
　　
　　所以建议在外地打工的人，如果你们不能确认在那个城市连续工作15年以上，最好不要交养老金，自己的8%不要交出去，有可能公司也愿意在减轻的相当于月工资22%的负担中，与你们共享比如10%。
　　
　　有没有可能养老金制度再变呢？当然有可能。因为国家其实并没有和个人签订养老金保险的合同。法律是随时可以改的。我听说，注意，是我听说，未必是真，就是现在有6个人在交钱，有一个人在拿钱；而当目前30岁的人退休的时候，就是4个人在拿钱，1个人在交钱，这个钱够拿的吗？这个数据，前半句我比较相信，后半句我不大相信。反正我看到一个数据，美国的养老金制度，到2042年就要破产了，因为有人根据制度安排要拿钱，但没有钱可拿了。
　　
　　中国未老先富是基本事实，人口红利根本就是谎言，就算有红利，由谁拿走了？我看肯定不是无权无势的傻老百姓。有时候听到给退休的人加养老金的事，我就感到非常奇怪，根据养老金规则，加的钱只能是社会平均工资增加额的20%，但显然加得比较多。请问这个钱从拿里来的？钱肯定不是从天上掉下来的，这损害了谁的利益？虽然我爸的养老金明显增加，但我感觉不妥。
　　有什么办法可以应对自己的养老问题呢？我认为基金定期定投最好。考虑到美国股市100年以来年均上涨10%，则每月200元买基金，年增值10%，38年就可以增值为100万，4000元工资的人，每月定投400，38年后就是200万，200万假如年利息5%，则存款利息收入也有10万，假如货币每年贬值3%，38年后的10万相当于32523元，相当于月收入2710元，相当于目前月薪的67.75%。关键还有另外的200万，而养老金的话，是没有的。
　　
　　本文的计算未必严密，又有很多的假设。因为月收入不同，缴纳养老金时间不同，则退休金也不同。同时对于CPI每年3%的假设，是否正确，到25年后，或38年再验证吧。到时候如果我是对的，希望有网友在我博客中留言，说：你这老家伙说得真准。说不定我大笑之下，无疾而终，留下1000万到1亿的现金资产。

北京市基本养老保险规定

2009-03-03T22:37:00.001+08:00

北京市基本养老保险规定
北京市人民政府令第183号

《北京市基本养老保险规定》已经2006年12月4日市人民政府第57次常务会议审议通过，现予公布，自2007年1月1日起施行。

市长：王岐山
二○○六年十二月十四日

北京市基本养老保险规定

      目录

    第一章总则

    第二章基本养老保险基金

    第三章基本养老保险个人账户

    第四章基本养老保险待遇

    第五章法律责任

    第六章附则

第一章总则
　　
第一条为了保障劳动者退休后的基本生活，完善基本养老保险制度，根据《中华人民共和国劳动法》和国家有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条本市行政区域内的企业和与之形成劳动关系的城镇职工，城镇个体工商户和灵活就业人员，应当按照本规定参加基本养老保险。

　　参加基本养老保险的城镇职工、个体工商户和灵活就业人员，以下统称为被保险人。

　　第三条基本养老保险制度坚持覆盖广泛、水平适当、结构合理、基金平衡的原则。

　　第四条市劳动保障行政部门负责组织、指导、监督和管理全市基本养老保险工作；区、县劳动保障行政部门负责监督和管理本行政区域内的基本养老保险工作。

　　市和区、县劳动保障行政部门设立的社会保险经办机构，依法负责登记、征收、支付和稽核等基本养老保险的具体工作；市社会保险经办机构负责制定具体管理制度，规范业务流程。

　　第五条财政部门负责基本养老保险基金的财务监督和管理工作；审计机关负责对基本养老保险基金的收支和管理情况进行监督。

　　第六条北京市社会保险监督委员会负责对基本养老保险法律、法规、规章和政策的执行情况以及基本养老保险基金的管理工作进行监督。

　　北京市社会保险监督委员会由政府代表、企业代表、工会代表和离退休人员代表组成。

　　第七条市劳动保障行政部门会同有关部门做好企业退休人员社会化管理工作，为退休人员提供社会化服务。

　　第八条鼓励企业在参加基本养老保险的基础上建立企业年金，提倡被保险人参加个人储蓄性养老保险。

第二章基本养老保险基金
　　
第九条基本养老保险基金由下列部分构成：

　　（一）企业和被保险人缴纳的基本养老保险费；

　　（二）基本养老保险费利息和其他收益；

　　（三）财政补贴；

　　（四）滞纳金；

　　（五）其他可以纳入基本养老保险基金的资金。

　　第十条基本养老保险基金纳入社会保险基金财政专户，实行收支两条线管理。

　　第十一条企业和被保险人应当按时、足额缴纳基本养老保险费。

　　城镇职工缴纳的基本养老保险费，由所在企业从其本人工资中代扣代缴。企业以货币形式全额缴纳基本养老保险费。个体工商户和灵活就业人员按照本规定确定的缴费基数和缴费比例按月缴纳。

　　第十二条城镇职工以本人上一年度月平均工资为缴费工资基数，按照8%的比例缴纳基本养老保险费，全额计入个人账户。

　　缴费工资基数低于本市上一年度职工月平均工资60%的，以本市上一年度职工月平均工资的60%作为缴费工资基数；超过本市上一年度职工月平均工资300%的部分，不计入缴费工资基数，不作为计发基本养老金的基数。

　　第十三条企业以全部城镇职工缴费工资基数之和作为企业缴费工资基数，按照20%的比例缴纳基本养老保险费。企业缴纳的基本养老保险费在税前列支。

　　第十四条城镇个体工商户和灵活就业人员以本市上一年度职工月平均工资作为缴费基数，按照20%的比例缴纳基本养老保险费，其中８％计入个人账户。

　　第十五条社会保险经办机构应当对企业和被保险人缴纳的基本养老保险费建立缴费记录，并负责保存，保证其完整、安全。

　　企业和被保险人有权查询缴费记录。

　　第十六条企业应当每年向本单位职工公布上一年度缴纳基本养老保险费情况。

　　市社会保险经办机构应当在每年4月30日前发布核对被保险人上一年度缴费记录的公告，并在公告中确定核对缴费基数和补缴基本养老保险费的时间。

　　补缴基本养老保险费的具体办法由市劳动保障行政部门制定。

    第三章基本养老保险个人账户
　　
    第十七条社会保险经办机构应当按照国家有关规定为被保险人建立基本养老保险个人账户（以下简称为个人账户）。

    第十八条个人账户由被保险人缴纳的基本养老保险费和个人账户储存额的利息构成。

    个人账户储存额每年参考银行同期居民存款利率计算利息。

　　第十九条个人账户储存额只能用于被保险人养老，不得提前支取。被保险人死亡后，个人账户储存额或者余额中个人缴纳的基本养老保险费及其利息可以依法继承，其余部分并入基本养老保险基金。

　　第二十条被保险人在本市统筹范围内或者跨统筹范围流动时，其基本养老保险关系和个人账户的转移，按照国家和本市有关规定办理。

    第四章基本养老保险待遇
　　
    第二十一条基本养老保险基金支付下列基本养老保险待遇：

　　（一）被保险人的基本养老金；

　　（二）被保险人退休后死亡的丧葬补助费；

　　（三）国家和本市规定的其他支付项目的费用。

　　基本养老保险基金发生支付困难时，由市财政部门予以支持。

    第二十二条被保险人符合下列条件的，自劳动保障行政部门核准后的次月起，按月领取基本养老金：

　　（一）达到国家规定的退休条件并办理相关手续的；

　　（二）按规定缴纳基本养老保险费累计缴费年限满15年的。

　　基本养老金由社会保险经办机构负责发放。

　　第二十三条 1998年7月1日以后参加工作，符合按月领取基本养老金条件的被保险人，其基本养老金由基础养老金和个人账户养老金组成。

　　基础养老金月标准以本市上一年度职工月平均工资和本人指数化月平均缴费工资的平均值为基数，缴费每满1年发给1%。

　　个人账户养老金月标准为个人账户储存额除以国家规定的计发月数。

　　第二十四条 1998年6月30日以前参加工作，2006年1月1日以后符合按月领取基本养老金条件的被保险人，除按月领取基础养老金和个人账户养老金外，再发给过渡性养老金。具体过渡办法由市劳动保障行政部门制定，报市人民政府批准后施行。

　　第二十五条 2006年1月1日以后达到退休年龄但个人累计缴费年限不满15年的被保险人，不发给基础养老金；个人账户储存额一次性支付给本人，同时发给一次性养老补偿金，终止基本养老保险关系。

　　第二十六条 2005年12月31日前已经离退休的人员，仍按照原国家和本市规定的标准发给基本养老金，并执行基本养老金正常调整办法。

　　第二十七条被保险人死亡后，按照国家规定享受丧葬补助费和供养直系亲属救济费。

　　第二十八条被保险人领取基本养老金的最低标准，由市劳动保障行政部门会同有关部门拟定，报市人民政府批准后向社会公布。基本养老金最低标准，随本市经济发展和居民消费价格指数变动情况适时调整。

　　被保险人领取的基本养老金低于最低标准的，按照基本养老金最低标准发给。

　　第二十九条基本养老金实行正常调整制度。具体调整方案由市劳动保障行政部门会同有关部门拟定，经市人民政府同意后，报国家有关部门批准执行。

    第五章法律责任
　　
    第三十条企业不参加基本养老保险或者不按时足额缴纳基本养老保险费的，由劳动保障行政部门责令限期改正，按照国务院《社会保险费征缴暂行条例》的规定予以行政处罚，并将企业违法行为的信息依法计入本市企业信用信息系统；企业给被保险人享受基本养老保险待遇造成损失的，被保险人有权要求企业赔偿。

　　第三十一条企业和被保险人或者其他人员采用多领、冒领等手段骗取基本养老保险基金的，由劳动保障行政部门责令退还，按照国务院《劳动保障监察条例》处骗取金额的1倍以上3倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十二条社会保险经办机构、养老保险基金划拨机构及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，致使基本养老金不能按时足额发放或者造成基本养老保险基金流失的，由劳动保障行政部门责令改正，并由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　
    第六章附则
　　
    第三十三条个人账户规模和基本养老保险金计发办法自2006年1月1日起调整。

　　第三十四条城镇职工最低缴费工资基数、城镇个体工商户和灵活就业人员缴费基数逐步调整到位。具体调整办法由市劳动保障行政部门制定，报市人民政府批准后施行。

    第三十五条本规定所称的缴费年限是指企业和城镇职工共同缴纳基本养老保险费的年限。本市实行个人缴纳基本养老保险费前，按照国家规定计算的连续工龄视同缴费年限。城镇个体工商户和灵活就业人员的缴费年限按照实际缴费年度计算。

　　第三十六条已经参加本市基本养老保险的自收自支事业单位及其工作人员参照执行本规定。

　　第三十七条本规定自2007年 1月1日起施行。1998年4月6日北京市人民政府发布的《北京市企业城镇劳动者养老保险规定》（北京市人民政府第2号令）同时废止。

关于统一2008年度各项社会保险缴费工资基数和缴费金额的通知

2009-03-03T22:35:00.000+08:00

各社会保险经（代）办机构、各参保单位：

    根据北京市社会保险的相关规定、市劳动和社会保障局下发的《关于暂不调整本市基本养老保险缴费下限过渡比例的通知》（京劳社养发〔2008〕57号）、市统计局公布的2007年北京市职工年平均工资（39867元），从2008年4月1日起，凡参加本市社会保险的单位与职工将按照新的缴费工资基数缴纳各项社会保险费。现就统一2008年度各项社会保险缴费工资基数和缴费金额的有关问题通知如下：

    一、凡以本市上一年职工月平均工资作为缴费基数的，其缴费工资基数为3322元。

    二、凡上一年职工月平均工资收入超过本市上一年职工月平均工资300％的，其缴费工资基数为9966元。

    三、凡以本市上一年职工月平均工资的70％作为缴费基数的，其缴费工资基数为2325元。

    四、凡以本市上一年职工月平均工资的60％作为缴费基数的，其缴费工资基数为1993元。

    五、凡以本市上一年职工月平均工资的40％作为缴费基数的，其缴费工资基数为1329元。

    六、本市和外埠农民工养老保险、失业保险缴费基数按上年度本市职工最低工资标准确定（2008年度为730元/月）。

    七、各社会保险经办机构应根据参保单位申报的职工2007年月平均工资收入，按照上述各种情况确定的缴费工资基数，核定参保单位与职工2008年度实际缴费工资基数。

    八、个人委托存档人员基本养老保险、失业保险和基本医疗保险月缴费金额：

    （一）基本养老保险、失业保险

    1.以本市上一年职工月平均工资为缴费基数的，月缴纳基本养老保险费664.40元、失业保险费66.44元。

    2.以本市上一年职工月平均工资的60％作为缴费基数的，月缴纳基本养老保险费398.60元、失业保险费39.87元。

    3.以本市上一年职工月平均工资的40％作为缴费基数的，月缴纳基本养老保险265.80元、失业保险费26.59元。

    （二）医疗保险

    1.不享受医疗保险补贴人员：

    个人月缴费为162.76元，其中基本统筹151.13元、大额互助11.63元。

    2.享受医疗保险补贴人员：

    个人月缴费为23.26元，其中基本统筹11.63元、大额互助11.63元。

                北京市社会保险基金管理中心
                二○○八年三月二十五日

百思不解的楼市

2009-03-01T18:44:00.004+08:00

打了一下午打了几通电话，天津的二手房的涨势让我非常费解。经济环境持续恶劣的情况下，这次波动的原因是？
从google生活上弄了几张统计图片，研究研究。
北京：

北京二手房价格走势

北京二手房供给量走势

天津：

天津二手房价格走势

天津二手房供给量走势

济南：

济南二手房价格走势

济南二手房供给量走势

预防乳腺炎七法(转贴)

2009-02-19T13:13:00.001+08:00

急性乳腺炎是由金黄色葡萄球菌等细菌侵入乳腺和乳管组织而引起的乳房急性化脓性性疾病。本病发生大多是哺乳期妇女，初产妇尤为多发，发生多在产后1-4周。

急性乳腺炎的发病原因是，乳汁不能外流，出现瘀积，使局部乳房组织活力降低，造成有利于细菌繁殖的条件。因此，从根本上说，乳汁瘀积和细菌感染是本病的两在原因，预防乳腺炎的主要措施是防止乳汁瘀积和细菌感染。

一、防止乳头破裂。乳头破裂既容易乳汁瘀积，又有可能因伤口而发生细菌感染。（1）怀6个月以后，每天用毛巾蘸水落石出擦洗乳头塞入小儿中，避免咬破；（3）不要让小儿养成含乳头睡眠的习惯；（4）哺乳后，用水洗净乳头，用细软的布衬在乳头衣服之间，避免擦伤。

二、积极治疗乳头破裂，防止出现并发症。（1）轻度乳头破裂仍可哺乳，但在哺乳后局部涂敷10%复方安息香酸酊，或10%鱼肝油铋剂，下次浦乳前洗洗；（2）重度乳头破裂，哺乳时疼痛剧烈，可用乳头罩间接哺乳；或用吸奶器吸出后，用奶瓶哺食小儿；（3）对乳头上的痂皮，不要强行撕去可用植物油涂，待其变软，慢慢撕掉。（4）猪油适量，用微火化开，加白及粉适量，调成膏状，涂于患处，每日3-4次。渗液多或有出血可撒干白粉。

三、防止乳汁瘀积。（1）产后应尽早哺乳；（2）哺乳前热敷乳房以促进乳汁通畅。如果产妇感到乳房胀痛更要及时热敷，热敷后用手按捏乳房，提拔乳头；（3）婴儿吸吮能力不足或婴儿食量小而乳汁分泌多者，要用吸奶器吸尽乳汁；（4）注意清洗乳头，涤除乳腺管口积垢。

四、保持乳房清洁，防止细菌感染。产前清洗乳房，去除乳头部粘垢；哺乳前要清洗乳头，尤其是乳头已有破裂者；避免对乳房的挤压，穿衣服要宽松。

五、宜常作自我按摩。产妇要养成自我按摩乳房的习惯。方法：一手用热毛巾托住乳房，另一手放在乳房的上侧，以顺时针方向转向按摩。如果乳房感到胀痛，或者乳房上有肿块时，手法可以重一些。在自我按摩的同时，可稍用力挤压乳房，把乳汁从乳头挤出，反复几次后，乳腺管就通畅了。一般每天按摩1次，每次15-20分钟。

六、少吃有刺激性的食物，如葱、姜、蒜等。中医认为，急性乳腺炎是由于内有蕴热、热毒壅结而成。因此在饮食上要少吃热性食物，以免助火生疮。

七、食物药预防。可以常吃些海带，海带有软坚散结作用，凉拌吃或炖鸡肉吃，可预防急性乳腺炎；有急性乳腺炎先期症状者，可用蒲公英30克，陈皮6克，水煎服，每日1剂。

（转帖）济南市城市公有房屋管理办法

2008-12-18T22:53:00.000+08:00

（1994年10月19日济南市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1994年12月6日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，根据1997年3月27日济南市第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过并经1997年4月4日山东省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准《关于修改＜济南市城市公有房屋管理办法＞等十三件地方性法规的决定》修正，根据2002年6月21日济南市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过并经2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准的《关于修改＜济南市城市公有房屋管理办法＞的决定》修正）

　第一章总则

　第一条为了加强城市公有房屋管理，保障公有房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

　第二条本办法适用于本市市区城市公有房屋的管理。

　第三条本办法所称公有房屋，是指国有房屋和集体所有的房屋及其附属设施。

　第四条公有房屋权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。公有房屋权利人应当遵守法律、法规，对公有房屋负有保护责任，不得利用公有房屋牟取非法利益，不得从事有碍公有房屋安全的活动。

　第五条济南市房产管理局是本市公有房屋管理的行政主管部门(以下称市房产管理部门)，负责本市公有房屋的统一管理工作。

　　区房产管理部门负责本辖区内公有房屋的具体管理工作。

　第二章产权管理

　第六条下列公有房屋由市房产管理部门直接管理(以下称直管公房)：

　　(一)国家、地方财政投资购建的房屋；

　　(二)建造成本已进入商品房成本的拆迁安置用房(因产权调换安置的房屋除外)和公共服务配套建筑；

　　(三)依法接收和没收归公的房屋；

　　(四)产权人申请交由房产管理部门管理的房屋。

　　经省、市人民政府确定由有关单位管理的直管公房，按省、市人民政府有关规定管理。

　第七条下列公有房屋由单位自行管理(以下称自管公房)：

　　(一)单位自筹资金购建的房屋；

　　(二)国家授予企业经营管理的房屋；

　　(三)军队的房屋；

　　(四)法律、法规规定的其它由单位自行管理的房屋。

　第八条公有房屋产权转移、变更时，该房屋占用范围内的土地使用权随之转移、变更，产权人除按本办法有关规定办理房屋产权转移、变更登记手续外，还应当凭转移、变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权转移、变更登记手续。

　第九条对暂时不能确认产权归属的公有房屋，由市房产管理部门代管。该房屋在代管期间因不可抗力遭受损失的，市房产管理部门不承担赔偿责任。

　第十条公有房屋的接管，按照国家有关规定执行。公有房屋经营单位接管直管公房，应当在房屋所在的区房产管理部门监督下进行；撤管直管公房，应当到市房产管理部门办理撤管手续。

　第三章产籍管理

　第十一条市房产管理部门对本市公有房屋的产籍实行统一管理。

　第十二条公有房屋产权的取得、转移、变更、灭失和设定他项权利，权利人(申请人)应当申请办理房屋权属登记手续，领取房屋权属证书。

　　房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证。房屋权属证书是公有房屋产权和设定他项权利的合法凭证。

　第十三条公有房屋进行登记发证，市属和市属以上机关、团体、企事业单位和军队向市房产管理部门申请登记，由市房产管理部门审核，颁发房屋权属证书；区属和区属以下机关、团体、企事业单位向房屋所在地的区房产管理部门申请登记，由区房产管理部门审核，并报市房产管理部门核准后，由市房产管理部门颁发房屋权属证书。

　第十四条公有房屋权属登记权利人(申请人)应当按下列规定如实提交有关证件：

　　(一)新建房屋的，应当在房屋竣工后三个月内，持用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收报告，申请房屋初始登记；

　　(二)因买卖、交换、划拨、分割、合并、裁决等原因致使房屋权属发生转移的，应当自事实发生之日起三个月内持房屋所有权证以及相关的合同、证明文件申请房屋转移登记；

　　(三)房屋权利人名称变更的，应当自变更之日起三十日内持房屋所有权证及相关证明文件申请房屋变更登记；因房屋翻建、改建、扩建等原因致使房屋现状发生变化的，应当自房屋竣工之日起三十日内持房屋所有权证、建设工程规划许可证及相关证明文件申请房屋变更登记；

　　(四)公有房屋设定抵押权、典权的，应当自事实发生之日起三十日内持房屋所有权证及相关的合同、证明文件申请房屋他项权利登记；

　　(五)房屋被拆除或他项权利终止的，应当自事实发生之日起三十日内持房屋权属证书及相关的合同、证明文件申请房屋注销登记。

　　共有的房屋，权利人(申请人)还应当提交共有人协议书。

　第十五条房产管理部门对申请初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记的，应当自接到房屋权属登记申请之日起十五日内办理完毕；因特殊情况需要逾期办理的，应当书面告知权利人(申请人)逾期事由，但逾期最长不得超过十五日。对申请注销登记的，应当自接到申请之日起十五日内办理完毕。

（转帖）天津市房屋权属登记条例

2008-12-18T22:37:00.003+08:00

天津市房屋权属登记条例（2005年5月25日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）　　
第一章　总　则　　
第一条　为了规范房屋权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。　　
第二条　本条例适用于本市行政区域内的房屋权属登记。　　
第三条　本条例所称房屋权属登记，是指房屋权属登记机关根据当事人申请，对房屋所有权、房屋他项权等房屋权利进行记载、公示的行为。　　本条例所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权、房屋他项权等房屋权利的自然人、法人和其他组织。　　
第四条　当事人设立、转让、变更和终止房屋权利，应当依法申请房屋权属登记。　　房屋权属登记应当依照法律、法规和规章的规定进行。　　依法登记的房屋权利受法律保护。未经登记的房屋不得转让。　　
第五条　市房地产管理局是本市房屋权属登记和管理机关，负责全市房屋权属登记工作。　　市房地产管理局可以委托市或者区、县房屋权属登记机构办理房屋权属登记事务。　　
第六条　市房地产管理局建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，制作统一的房屋权属证书和登记证明，并制定房屋权属登记规范。　　房屋权属登记簿实行公开查询制度。　　

第二章　一般规定　　
第七条　当事人应当依照本条例的规定向房屋权属登记机关提出房屋权属登记申请；也可以委托代理人申请房屋权属登记。委托代理的，代理人应当提交委托书和身份证明。　　房屋权属登记机关依法将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿，并核发房屋权属证书或者登记证明。　　
第八条　自然人申请房屋权属登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。　　法人、其他组织申请房屋权属登记，应当使用其法定名称。　　
第九条　共有的房屋，应当由共有人共同申请房屋权属登记。　　房屋权属登记机关应当将房屋权属共有情况记载于房屋权属登记簿，并向房屋共有人分别核发房屋所有权证和房屋共有权证。房屋所有权证由占有房屋份额最大的共有人持有，或者由房屋共有人协商确定持证人；其他房屋共有人持有房屋共有权证。　　
第十条　申请房屋权属登记，申请人应当依照本条例向房屋权属登记机关提交有关登记文件。登记文件用外文书写的，还应当提交中文译本。　　申请人提交登记文件齐备的，房屋权属登记机关应当受理登记申请，并出具书面凭证，申请日为受理日。登记文件不齐备的，房屋权属登记机关不受理登记申请，并一次性书面告知申请人需要补齐的文件。　　房屋权属登记机关需要对房屋的实际状况进行查看时，申请人有义务予以协助。　　第十一条　有下列情形之一的，当事人不得申请房屋权属登记：　　
（一）房屋权属有争议的；　　
（二）不能提供有效房屋权属来源证明文件的；　　
（三）属于违法建筑或者临时建筑的；　　
（四）房屋权利被依法限制的；　　
（五）法律、法规规定其他不得申请登记的情形。　　房屋灭失的，不得申请房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记。　　
第十二条　房屋权属登记机关应当在规定的期限内完成对登记申请的审核。经审核符合登记规定的，房屋权属登记机关应当将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿。房屋权属登记申请的受理日为登记日。　　经审核不符合登记规定的，房屋权属登记机关在规定期限内作出不予登记的决定，并书面通知申请人。　　
第十三条　在房屋权属登记机关将房屋权属登记内容记载于房屋权属登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十四条　房屋权属登记簿应当记载下列内容：　　
（一）房屋权利人的姓名或者名称；　　
（二）房屋的坐落；　　
（三）房屋的面积、设计用途；　　
（四）房屋他项权事项；　　
（五）房屋权利被限制事项；　　
（六）房屋权利登记日期；　　
（七）土地使用权的取得方式、期限、面积和用途；　　
（八）房屋权属证书、登记证明的换发、补发事项；　　
（九）其他应当记载的事项。　　
第十五条　房屋权属登记簿记载的内容，未经法定程序，任何人不得更改。　　房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记簿的记载一致。记载不一致的，以房屋权属登记簿为准。　　
第十六条　任何单位和个人不得伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明。　　
第十七条　房屋权利人认为房屋权属登记簿记载的内容有错误的，可以申请更正，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当自受理申请之日起三十日内完成审核。确有错误的，应当对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人；没有错误的，应当作出不予更正的决定，并书面通知申请人。　　房屋权属登记机关发现房屋权属登记簿记载的内容有错误的，应当将需要更正的内容书面通知房屋权利人。房屋权利人可以自收到通知之日起三十日内到房屋权属登记机关提出异议。逾期不提出异议或者异议不成立的，房屋权属登记机关对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人。　　
第十八条　房屋所有权的利害关系人认为房屋权属登记簿记载的房屋所有权人与实际情况不符的，可以提出异议，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当在受理异议申请的当日，将异议申请人和异议事项记载于房屋权属登记簿。　　异议申请人应当在申请之日起三十日内与房屋权利人达成协议或者向人民法院申请保全，并通知房屋权属登记机关。逾期未达成协议也不申请保全的，该异议失效。　　在异议记载于房屋权属登记簿期间，房屋权属登记机关暂不办理转移、变更和他项权登记。　　因异议申请不当造成房屋权利人权益损害的，异议申请人应当依法承担赔偿责任。　　
第十九条　房屋权属证书或者登记证明破损的，房屋权利人可以向房屋权属登记机关申请换发。房屋权属登记机关在换发房屋权属证书、登记证明前，应当收回原房屋权属证书、登记证明。　　房屋权属证书或者登记证明灭失的，房屋权利人可以持在本市主要报纸刊登的灭失声明，向房屋权属登记机关申请补发。自补发之日起，原房屋权属证书、登记证明作废。　　
第二十条　房屋权属证书、登记证明记载内容有错误的，房屋权属登记机关应当书面通知房屋权利人将该房屋权属证书、登记证明交回。房屋权利人自接到通知之日起三十日内未交回房屋权属证书、登记证明的，由房屋权属登记机关公告原房屋权属证书、登记证明作废。　　
第二十一条　司法机关或者行政机关依法对已登记的房屋采取限制转移、限制设定他项权等措施的，房屋权属登记机关应当按照协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围、内容和期限等，在房屋权属登记簿上记载。　　协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围和内容不明确的，或者与房屋权属登记簿记载的内容不一致的，房屋权属登记机关应当书面告知有关司法机关或者行政机关。　　
第二十二条　房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。　　任何单位、个人不得伪造、篡改、损毁房屋权属登记档案和归档的文件资料。　　
第二十三条　办理房屋权属登记，申请人应当按照规定交纳登记费和证书工本费。　　

第三章　房屋所有权登记　　
第一节初始登记　　
第二十四条　房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。　　单位或者个人新建房屋，也应当申请房屋所有权初始登记。　　
第二十五条　房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对属于全体业主共有的物业管理服务用房应当一并申请登记，房屋权属登记机关应当在房屋权属登记簿上予以记载。　　
第二十六条　申请房屋所有权初始登记应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）土地使用权证书；　　
（四）建设工程规划许可证；　　
（五）竣工验收证明材料；　　
（六）地名证明；　　
（七）房屋测绘成果报告。　　
第二十七条　在集体土地上依法建设的非商品房屋和在宅基地上建设的农民住宅房屋，房屋权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）土地使用证件；　　
（四）建房批准文件；　　
（五）房屋测绘成果资料。　　
第二十八条　房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。　　

第二节转移登记　　
第二十九条　已登记的房屋，因买卖、交换、赠与等原因转让房屋所有权的，双方当事人应当在三十日内共同申请房屋所有权转移登记。　　
第三十条　已登记的房屋，因继承、接受遗赠等原因或者因人民法院、仲裁机构的生效判决书、裁决书、调解书致使房屋所有权发生转移的，取得房屋权利的当事人应当在三十日内申请房屋所有权转移登记。　　
第三十一条　申请房屋转移登记，应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）房屋所有权证书；　　
（四）证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件；　　
（五）登记规范规定的其他有关文件。　　法律、行政法规规定应当办理公证的，申请人还应当提交公证文书。　　申请宅基地上农民住宅房屋转移登记的，还应当提交村民委员会的同意证明文书。　　
第三十二条　房屋权属登记机关应当自受理转移登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。　　

第三节变更登记　　
第三十三条　已登记的房屋有下列情形之一的，房屋权利人应当在三十日内申请变更登记：　　
（一）房屋权利人更名的；　　
（二）地名更名的；　　
（三）配偶之间房屋登记权利人变更的；　　
（四）房屋共同共有与按份共有之间转换的；　　
（五）因翻建、改建致使房屋状况发生改变的；　　
（六）法律、法规规定的其他情形。　　前款规定的房屋设有他项权的，同时办理房屋他项权变更登记。　第三十四条　申请房屋变更登记应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）房屋所有权证书；　　
（四）与变更事实有关的证明文件。　　
第三十五条　房屋权属登记机关应当自受理变更登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。　　

第四节注销登记　　
第三十六条　因拆除、倒塌等原因致使房屋灭失的，房屋权利人应当自事实发生之日起三十日内，持申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书及房屋灭失的证明材料申请注销登记。　　房屋被依法拆迁的，拆迁人应当在房屋拆除后三十日内申请办理注销登记。　　逾期未按照本条规定申请注销登记的，房屋权属登记机关可以依据有关部门提供的房屋灭失证明文件将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。　　
第三十七条　司法机关、行政机关依法作出判决、裁定、决定致使房屋所有权终止的，房屋权属登记机关依据生效法律文书，将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。　　
第三十八条　房屋权属登记机关应当自受理注销登记申请之日起七个工作日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并书面通知申请人，原房屋所有权证书作废。　　

第四章　房屋他项权登记　　
第三十九条　设定、转让、变更、终止房屋的抵押权、典权等他项权的，双方当事人应当自事实发生之日起三十日内，共同申请房屋他项权的设定登记、转移登记、变更登记和注销登记。　　
第四十条　申请房屋他项权设定登记，应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）房屋所有权证书；　　
（四）设定抵押权、典权等他项权的合同；　　
（五）抵押担保的主合同。　　
第四十一条　申请房屋他项权转移登记、变更登记、注销登记，应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）房屋所有权证书；　　
（四）房屋他项权证书；　　
（五）证明房屋他项权发生转移、变更或者终止的文件。　　　
第四十二条　申请房屋在建工程抵押权登记的，应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）土地使用权证书；　　
（四）建设工程规划许可证；　　
（五）房屋建设工程总承包合同和施工总承包合同；　　
（六）抵押合同；　　
（七）抵押担保的主合同。　　
第四十三条　申请房屋在建工程抵押权转移、变更、注销登记的，应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）登记证明；　　
（四）证明抵押权发生转移、变更、终止的文件。　　　
第四十四条　同一房屋有两个以上申请他项权登记的，房屋权属登记机关应当按照先后顺序进行登记。　　
第四十五条　房屋权属登记机关应当自受理房屋他项权登记申请之日起七个工作日内完成审核，对符合登记条件的予以登记，并通知房屋他项权人领取房屋他项权证书或者登记证明；对房屋他项权注销登记的，应当书面通知申请人，原房屋他项权证书或者登记证明作废。　　

第五章　预告登记　　
第四十六条　房地产开发企业销售期房，在申请办理商品房销售许可的同时，应当办理预售登记。　　未经预售登记的，不予办理房屋所有权预告登记。　　
第四十七条　购买期房的购房人为了保障其将来取得房屋所有权，限制房地产开发企业处分该商品房，可以向房屋权属登记机关申请房屋所有权预告登记。　　预告登记后的期房，他人不得处分。　　
第四十八条　以抵押贷款方式购买期房设定抵押权的，双方当事人可以向房屋权属登记机关申请房屋抵押权预告登记。　　期房未经房屋所有权预告登记的，不予办理抵押权的预告登记。　　
第四十九条　房屋所有权预告登记，当事人应当提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）预售登记证明；　　
（四）商品房买卖合同；　　
（五）登记规范规定的其他有关文件。　
第五十条　房屋抵押权预告登记，双方当事人应当共同申请，并提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）房屋所有权预告登记证明；　　
（四）抵押合同；　　
（五）抵押担保的主合同。　　
第五十一条　房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。符合登记条件的予以登记，并通知当事人领取预告登记证明。　　
第五十二条　经预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：　　
（一）申请书；　　
（二）申请人身份证明；　　
（三）预告登记证明；　　
（四）房屋权利终止的证明。　　房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。将注销事项记载于房屋权属登记簿，书面通知当事人，原预告登记证明作废。　　
第五十三条　经预告登记的房屋初始登记后，房屋所有权预告登记权利人可以直接申请房屋所有权登记。　　
第五十四条　预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。　　

第六章　法律责任　　
第五十五条　违反本条例第十六条规定，伪造房屋权属证书或者登记证明的，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明和违法所得，并处三万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　涂改房屋权属证书或者登记证明，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明，造成严重后果的，并处一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　
第五十六条　房地产开发企业违反本条例第二十四条规定，未按期申请房屋所有权初始登记的，由市房地产管理局责令限期办理；逾期不办理的，处五万元以上二十万元以下罚款。给房屋权利人造成损失的，房地产开发企业应当承担法律责任。　　
第五十七条　房屋权属登记申请人提交虚假的申请登记文件导致登记错误，或者伪造、涂改房屋权属证书、登记证明，给他人造成损失的，应当承担法律责任。　　
第五十八条　房屋权属登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　

第七章　附　则　　
第五十九条　2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未能办理登记的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。房屋权属登记机关受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。　　
第六十条　已建成的住宅房屋在办理转移、变更或者他项权登记时，需要办理土地权属登记事项的，有关部门应当采取措施方便当事人登记。具体办法由市人民政府规定。　
第六十一条　本条例实施前依法颁发的房屋权属证书和登记证明继续有效。　　
第六十二条　本条例自2005年9月1日起施行。天津市人民政府1996年3月3日发布、1997年9月3日修订的《天津市城市房屋所有权登记办法》同时废止。

（转帖）城市房屋权属登记管理办法

2008-12-18T22:35:00.003+08:00

城市房屋权属登记管理办法（1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市房地产权属登记管理办法＞的决定》修正）
第一章总则
第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。
第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。　　申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。　　依法登记的房屋权利受国家法律保护。　　
第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。　　
第七条县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。　　
第八条国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
第二章房屋权属登记
第九条房屋权属登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记；
（六）注销登记。
第十条房屋权属登记依以下程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；　　权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。　　共有的房屋，由共有人共同申请。　　房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。　　房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。　　
第十二条权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。　　
第十三条权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。　　代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。　第十四条总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。　　登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。　　凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。　　总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。　第十五条总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。　　公告应当包括以下内容：　　
（一）登记、验证、换证的区域；　　
（二）申请期限；　　
（三）当事人应当提交的有关证件；　　
（四）受理申请地点；　　
（五）其他应当公告的事项。　　
第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。　　集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。　　
第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。　　申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。　　
第十八条权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：　　
（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；　　
（二）房屋面积增加或者减少的；　　
（三）房屋翻建的；　　
（四）法律、法规规定的其他情形。　　申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。　　申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。　　
第二十条房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。　　
第二十一条有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：　　
（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；　　
（二）无人主张权利的房屋；　　
（三）法律、法规规定的其他情形。　　
第二十二条有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：　　
（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；　　
（二）按照规定需要补办手续的；　　
（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。　　
第二十三条有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：　　
（一）属于违章建筑的；　　
（二）属于临时建筑的；　　
（三）法律、法规规定的其他情形。　　
第二十四条因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。　　申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
第二十五条有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：　　
（一）申报不实的；　　
（二）涂改房屋权属证书的；　　
（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；　　
（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。　　注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。　　
第二十六条登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。　　
第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。　
第二十八条房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。　　登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。　　
第二十九条权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。　　
第三十条从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。

第三章　房屋权属证书
第三十一条房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
第三十二条共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。　　房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。　　
第三十三条房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。　　第三十四条《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。　　
第三十五条房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。第四章　法律责任
第三十六条以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。　　涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。　　非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以 1万元以上 3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第三十七条因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。　　
第三十八条登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附则
第三十九条本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。
第四十条各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第四十一条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十二条本办法自1998年1月1日起施行

（转帖）中华人民共和国城市房地产管理法

2008-12-18T22:35:00.001+08:00

中华人民共和国城市房地产管理法 １９９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过                                   第一章 总 则     第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。     第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。     本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。     本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。     第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。     第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。     第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。     第六条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。     县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。                                                                                                    第二章 房地产开发用地                             第一节 土地使用权出让     第七条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。     第八条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。     第九条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。     第十条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。     第十一条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。     直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。     第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。     商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。     采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。     第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。     第十四条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。     土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。     第十五条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。     第十六条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。     第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。     第十八条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。     第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。     第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。     第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。                                                                                                      第二节 土地使用权划拨     第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。     第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：     （一）国家机关用地和军事用地；     （二）城市基础设施用地和公益事业用地；     （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；     （四）法律、行政法规规定的其他用地。                                                                                                        第三章 房地产开发     第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。     第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。     第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。     房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。     第二十七条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。     第二十八条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。     第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：     （一）有自己的名称和组织机构；     （二）有固定的经营场所；     （三）有符合国务院规定的注册资本；     （四）有足够的专业技术人员；     （五）法律、行政法规规定的其他条件。     设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。     设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。     房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。     第三十条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。     房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。                                                                                                         第四章 房地产交易                                第一节 一般规定     第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。     第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。     第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。     房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。     第三十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。     第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。                                                                                                        第二节 房地产转让     第三十六条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。     第三十七条 下列房地产，不得转让：     （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；     （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；     （三）依法收回土地使用权的；     （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；     （五）权属有争议的；     （六）未依法登记领取权属证书的；     （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。     第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：     （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；     （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。     转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。     第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。     以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。     第四十条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。     第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。     第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。     第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。     第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：     （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；     （二）持有建设工程规划许可证；     （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；     （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。     商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。     第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。                                                                                                       第三节 房地产抵押     第四十六条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不覆行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。     第四十七条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。     第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。     第四十九条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。     第五十条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。     第五十一条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。                                                                                                       第四节 房屋租赁     第五十二条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。     第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。     第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。     第五十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。                                                                                                        第五节 中介服务机构     第五十六条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。     第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：     （一）有自己的名称和组织机构；     （二）有固定的服务场所；     （三）有必要的财产和经费；     （四）有足够数量的专业人员；     （五）法律、行政法规规定的其他条件。     设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。     第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。                                                                                                  第五章 房地产权属登记管理     第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。     第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。     在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。     房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。     法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。     第六十一条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。     因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。     第六十二条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。                                                                                                         第六章 法律责任     第六十三条 违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。     第六十四条 违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。     第六十五条 违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。     第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。     第六十七条 违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。     第六十八条 违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。     第六十九条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。     第七十条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。     房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。                                     第七章 附 则     第七十一条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法。     第七十二条 本法自１９９５年１月１日起施行。

（转帖）土地证和房产证的区别

2008-12-18T22:15:00.001+08:00

土地使用证是个人或集体土地使用证的法定凭证.土地使用证按土地的性质分为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》.城市居民的住宅用地基本是国有土地.农民使用的土地是集体土地.包括农户的宅基地和自建房土地等.

房产证是基本的法定的房屋产权凭证.土地证会因历史的或其他客观原因而没有发放.即使没有土地证.只要有房产证.房屋的买卖.低压.拆迁补偿及土地征用一般都不受影响.但如果没有房产证.则都不行.

房产证是房屋产权的唯一法定凭证.房屋产权的全部凭证包括产权证和土地使用证.

两证齐全代表完整产权.农村办理房产证是凭土地使用证到房管局办理.城市则相反.要凭房产证到国土局办理土地证.程序刚好相反.

农村办理土地使用证.如果是宅基地.可以凭村委会证明.到国土局办理.一个农户只能有一处宅基地并予以办理土地使用证.

（转帖）济市民关注交易税收年限小户型支撑中介过冬

2008-12-16T22:40:00.001+08:00

[摘要] 国务院明确提出，要努力解决好涉及民生的问题。加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房等一系列纲领性文件，被业内人士看作来自国家层面的救市举动，并认为缩短二手房营业税征收年限的政策很有可能在短期内出台，而楼市信心也将在此轮政策影响下得到恢复。

10月17日，国务院明确提出，要努力解决好涉及民生的问题。加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房等一系列纲领性文件，被业内人士看作来自国家层面的救市举动，并认为缩短二手房营业税征收年限的政策很有可能在短期内出台，而楼市信心也将在此轮政策影响下得到恢复。一时间楼市关于减免交易环节税费的各种议论声音不断，关于二手房交易环节的个人所得税和营业税更是成为了众矢之的。

交易税收年限可能缩短

目前，房产过户未过5年需交纳5.5%营业税，是前几年国家为限制房产投资过热、限制炒房而增加的税项。最初年限定为2年，后来又延长至5年。现行税收政策能否恢复到“2年”成为市民最关注的焦点。

据了解，大连、杭州、重庆等一些城市都对此政策有所改动。有的对5.5%进行了减免，有的将5年交易期限改回到2年。减免或5变2后，市场反应很快，交易量很快回升。那么，我省是否可以“5变2”呢？对此，各方说法不一。根据目前的税收政策，个人将购买不足5年的住房对外销售，要征收5%的营业税。如果市民购买一套总价为100万元普通商品住房，所需承担的主要税费是：契税100万×1.5%=15000元，印花税100万×0.05%=500元，交易登记费80元，合计税费15580元。如果这套房子购买不足5年内转手出售，就要交5.5万元的营业税。

一位业内人士告诉笔者，5.5%是地税，对此房管局说了不算，得由政府论证并作出决定。他认为，如果一系列救市政策出台后效果仍不理想的话，不排除会尝试此法。因为，在他看来，真正的炒房者买房后不会抱2年之久的，所以，无论是5年之限还是2年之限对限制炒房、抑制房价上涨作用并不太大，如果调整则会起到活跃市场的作用。

小户型受欢迎50万似成房价观望线

近日，笔者从济南市网上房地产了解到，省城房产市场总体交易依然十分平淡，但小户型二手房的交易量却呈现上升趋势。

“能卖出去的，都是四五十万以下、80-90平方米以下的小户型。”一家房产中介负责人表示，小户型的二手房成为他们公司业务量的绝对主力。笔者又从省城不少房产中介了解到，11月一个月成交量已经与旺季成交量相差不大，不过成交的都是小户型，总价都在50万元以下。

一些中介也从小户型二手房的成交中感受到了暖意，据了解，目前省城大部分中介业务量主要依靠小户型二手房。“年轻人是当前购买二手房的主力，因为他们的刚性需求最大，加上现在不少利好新政出台，所以这个月年轻人购买小户型二手房的不少，价格都在50万元以下，这个月他的店成交了10几套房子，业务量比10月份略有上升。”21世纪不动产济南五岳之星槐荫广场店房产经纪人王先生告诉笔者。50万元，似乎正成为人们购房的一条“观望线”，大部分50万元以上的房子依然处于市场观望期。

虽然小户型二手房市场逐渐回暖，但由于二手房面积较小，成交总价较低，不少房产中介赚取的佣金仍然较少。绿色家园房产经纪人张小姐介绍，小户型二手房的成交仅能基本维持中介运营，二手房市场的回暖还需要一定时日。

业内人士分析，目前国家出台各项政策刺激房市，这对于有刚性需求的购房者来说是个利好消息，年轻人是住房刚性需求的主力军，而小户型二手房由于面积小、总价低等诸多特点正好满足了年轻人的住房需求。当前小户型二手房回暖是市场的正常表现，随着宏观调控的进行，省城楼市将更加理性。

(转帖)Paul Graham:风险投资是经济萧条的受害者？

2008-12-16T21:56:00.001+08:00

简介Paul Graham:对初创公司而言，当前的经济危机很可能让风险投资变得无足轻重。

推荐程度：10分（满分10分）。

（本文最初是应一家公司的要求撰写的，当时该公司正在撰写一份创业相关的报告。不幸的是他们当读完之后觉得本文争议性太强，不适合放在报告里。）

在当前的经济萧条期内，风险投资的资助很可能会不断减少，这种事情在经济萧条期内本来就司空见惯。但是这次结果可能会有所不同：初创公司的数量不会减少。这对风险投资来说是个威胁。

上一轮互联网泡沫破灭之后，风险投资的资助不断减少，初创公司随后也弹尽粮绝。2003成立的初创公司并不多。但是初创公司和风险投资之间的关系和十年前相比，却有所不同了。现在，风险投资和初创公司可以选择分道扬镳。并且，如果他们分道扬镳，一旦经济转好之后，他们或许再不会重归于好了。

初创公司不再那么严重依赖风险投资了，因为创业者现在明白：成立一家初创公司的成本越来越低了。主要原因有四点：摩尔定律让软件越来越便宜；开源让软件越来越便宜；互联网让营销和传播变为免费；更加强大的编程语言让开发团队越来越小。这些变化已经让创建一家初创公司的成本几乎可以忽略不计。很多初创公司（大多数由Y Combinator资助的公司）的最大支出就是创业者的生活费用。我们有些初创公司在成立时就实现了盈利，每个月有3000美元的收入。

就收入而言，3000美元的月收入微不足道。那为什么要在乎这3000美元的月收入呢？因为，尽管从收入角度讲微不足道，但是这些钱可以彻底改变一家初创公司的融资环境。

有些初创公司的创业者经常盘算他们的“跑道”还有多长，银行的钱还能花多久，等钱花光之后，他们要么实现盈利，要么继续融资，要么倒闭。你一旦突破盈利点，不管盈利多么微乎其微，你的跑道将无限延长。这是一个质变，就好比是把星星变成一条线，当公司加速成长时，这条线就会延伸至无限远。你一旦实现盈利，就不再需要投资者的钱了。因为互联网初创公司的启动成本已经非常低了，盈利点可以很容易突破。这也就意味着很多互联网初创公司不再需要风险投资级别的资金了。对很多初创公司而言，用风险投资的术语来说，就是风险投资的资助已经从一个“必不可缺”变成“有了更好”了。

这种变化来得悄无声息，并且迄今为止人们基本上忽略了改变化带来的影响。正是在互联网泡沫破灭之后的低谷期内，初创公司的启动成本开始变得非常低，但是因为当时初创公司已经不那么受追捧了，所以很少有人发现这种变化。在2005年前后，初创公司再次受到追捧，风险投资又开始提供资助。尽管创业者可能不再像过去那样需要风险投资的钱了，但是他们对送上门的投资欣然接受。部分原因在于风险投资资助初创公司是一种传统，另外也在于初创公司和宠物一样，当有人喂食时总是习惯性张嘴。只要有风险投资提供资助，创业者就不愿意试探对风险投资依赖的底线。有一些公司由于特殊原因无意中突破了这种限制，最著名的要算37signals ，因为他们从其他行业进入初创公司的领域：他们最开始成立了一家咨询公司，所以在开发出产品之前就有收入。

风险投资和创业者就好像是两个零件，过去它们总是通过螺栓连接在一起。大约在2000年，螺栓被移走了。只不过因为过去这两个零件一直受同种力量的作用，所以它们看上去仍然连在一起，其实只不过是一个零件依赖于另一个零件。一场深刻的影响将让它们彻底分离，那就是当前的经济萧条。

因为Y Combinator一直处在前沿位置，所以我们将最先看到创业者和风险投资的分离，实际上我们看到这样的事情正在发生。比如，尽管股市崩溃看上去让投资者更加谨慎，但是似乎对打算创业的人没有任何影响。我们每隔半年接收一次融资申请。最近一轮融资申请于10月17日结束，当时经济已经很低迷了，但是即便这样申请人数还是破了纪录，比去年同期增加了40%。

如果经济持续低迷的话，一年之后情况或许会有所不同，但是迄今为止，人们的创业热情丝毫未减。这和2001年的情况有所不同。当时很多打算创业的人都认为初创公司已经过时了，还是继续读研比较好。这次没有出现打退堂鼓的情况，部分原因在于：即便在经济低迷期，建立一家月收入3000美元的公司也并非难事。如果投资者不提供资助了怎么办？无所谓。

我们现在给一些初创公司提供资助，从他们的态度中也可以看出创业者和投资者之间的分离。不管你信不信，我最近和一个初创公司谈话，他们的融资在最后一刻因为一些琐碎的问题谈崩了。当时无法确定创业者是否正确填写了83（B）表格，投资者认为自己占上风。但是这家公司显然会成功：他们的网站流量和收益曲线看上去就像是正在起飞的飞机一样。所以我问他们要不要给他们介绍其他几个投资者。让我吃惊的是他们拒绝了，他们说他们已经和投资者谈判谈了四个月了，现在不用谈判，他们反而更加高兴。他们本打算用投资者的钱聘请一位朋友，但是现在不得不推迟了。但是他们觉得有足够的钱实现盈利。为了确保实现盈利，他们搬到了一个更便宜的公寓里。在当前的经济形势下，我相信他们做得没错。

我最近接触的几家YC赞助的公司表现出一种“不值得跟投资者费劲”的情绪。至少我们最近（夏天）一轮赞助的一家公司甚至连天使投资都没接受，更不用说风险投资了。Ticketstumbler 凭借Y Combinator 15000美元的投资就实现了盈利，并且他们希望不想要更多的Y Combinator投资了。这让我们都感到吃惊。虽然YC认为成立初创公司的成本很低，但我们从来没想过创业者仅仅依靠YC的资助就可以成功。

如果创业者觉得不值得和风险投资费劲的话，这对风险投资来说可不是什么好事。过几年经济复苏之后，风险投资会再次寻找投资，他们或许会发现创业者早已继续前行了。

像风险投资圈子一样，创业者也有自己的圈子。他们彼此认识，技术交流十分频繁。如果一个创业者发现一种新的编程语言或者一个主机提供商不错，那么半年之后他们都会蜂拥而至。对于融资来说也是如此。当前这一代创业者想从风险投资那里融资，尤其是红杉（Sequoia）资本，因为Google的Larry 和 Sergey就是从风险投资那里融资的，特别是红杉资本。想象一下，如果下一个热门公司根本不需要风险投资的话，这对风险投资公司意味着什么？

风险投资家认为他们在进行一场零和博弈。实际上，连零和博弈都不如。如果你输给了基准（Benchmark）基金，损失交易的只是你一家公司，风险投资作为一个行业仍然是盈利的。但如果没有风险投资赢得交易，失败的将是整个风险投资行业。

这场经济萧条或许不同于互联网泡沫那次。但是，创业者可能会继续成立初创公司，如果他们这么做了，风险投资公司将不得不提供资助，否则风险投资将变得无关紧要。

(转贴)Paul Graham：为什么在经济危机中创业？

2008-12-16T16:02:00.000+08:00

阮一峰发表于 2008年12月12日 | 分类：首页 -> 档案 -> 创业

经济危机来了，人人都在问：“该怎么办？”

上个月，Paul Graham写了一篇文章，明确地说：

For a given set of people working on a given technology, the time to act is always now.
对于那些已经掌握技术的人来说，行动的时间永远是现在。

我看了以后，很受鼓舞，就将它翻译了出来。我觉得不管外界怎样变化，人生总是要努力向前走。如果你已经找到了自己的方向，实在没有理由在风雨中停下来。

至于经济危机，Thomas Friedman在一次讲座里，说过一句精彩的话：

A crisis is a terrible thing to waste.
千万不要浪费危机。

是的，既然危机来了，就不要浪费它。旧事物衰败的时候，就是新事物崛起的良机。对于那些注定要发生的变革，危机正是最好的机会。

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Why to Start a Startup in a Bad Economy？

为什么在经济危机中创业？

作者：Paul Graham

译者：阮一峰

原文网址：http://www.paulgraham.com/badeconomy.html

发表时间：2008年10月

The economic situation is apparently so grim that some experts fear we may be in for a stretch as bad as the mid seventies.

现在的经济状况，明显很糟糕。一些专家担忧，我们大概免不了会有一段像70年代中期那样的苦日子了。

When Microsoft and Apple were founded.

微软公司和苹果公司就是在70年代中期成立的。

As those examples suggest, a recession may not be such a bad time to start a startup. I'm not claiming it's a particularly good time either. The truth is more boring: the state of the economy doesn't matter much either way.

这个事实表明，对于创业者来说，经济衰退也许并不是那么糟。当然，我不是说，经济衰退有利于创业。真相说出来，可能会让人失望：宏观经济的变化，对创业能否成功影响不大。

If we've learned one thing from funding so many startups, it's that they succeed or fail based on the qualities of the founders. The economy has some effect, certainly, but as a predictor of success it's rounding error compared to the founders.

在过去的日子中，我们对许多创业公司进行了投资。我们发现这些公司能否成功，取决于创业者的素质。宏观经济肯定有一些影响，但是起决定作用的是创业者。

Which means that what matters is who you are, not when you do it. If you're the right sort of person, you'll win even in a bad economy. And if you're not, a good economy won't save you. Someone who thinks "I better not start a startup now, because the economy is so bad" is making the same mistake as the people who thought during the Bubble "all I have to do is start a startup, and I'll be rich."

这就是说，真正重要的是你这个人，而不是你何时动手。如果你本人的素质过硬，在经济危机中你也能成功。如果你本人的素质不行，即使经济一片繁荣，也救不了你。有些人的想法是“经济状况这么糟，我最好避免在这个时候创业”。这种想法的误导性，不亚于在经济泡沫时期某些人的想法，“我只要赶上这个时候创业，就能发财”。

So if you want to improve your chances, you should think far more about who you can recruit as a cofounder than the state of the economy. And if you're worried about threats to the survival of your company, don't look for them in the news. Look in the mirror.

所以，如果你想增加成功的机会，你不应该去想经济状况的好坏，而应该花大量时候考虑，你能找到谁跟你一起创业。如果你担心你的公司会因为某种原因倒闭，请不要去看电视新闻，你只要照照镜子就够了。

But for any given team of founders, would it not pay to wait till the economy is better before taking the leap? If you're starting a restaurant, maybe, but not if you're working on technology. Technology progresses more or less independently of the stock market. So for any given idea, the payoff for acting fast in a bad economy will be higher than for waiting. Microsoft's first product was a Basic interpreter for the Altair. That was exactly what the world needed in 1975, but if Gates and Allen had decided to wait a few years, it would have been too late.

但是，对于任何创业团队来说，等到经济状况好转时再动手，难道不是一个合理的建议吗？如果你开的是一家餐馆，那么有可能是这样的。但是如果在技术领域，答案就不是这样。技术进步同股票市场的关系不大。如果你有好的想法，早动手比晚动手的回报更大。微软公司的第一个产品，是供Altair计算机使用的Basic语言解释器。这正是市场在1975年需要的产品。假如比尔盖茨和艾伦（注释：微软的另一个创立者）决定等几年再动手，那就会太迟了。

Of course, the idea you have now won't be the last you have. There are always new ideas. But if you have a specific idea you want to act on, act now.

当然，你现在的想法不等于你将来的想法。但是如果你很确定，现在就想做一件事，那么就不要等。

That doesn't mean you can ignore the economy. Both customers and investors will be feeling pinched. It's not necessarily a problem if customers feel pinched: you may even be able to benefit from it, by making things that save money. Startups often make things cheaper, so in that respect they're better positioned to prosper in a recession than big companies.

我不是说，你可以完全不管宏观经济。衰退会使得你的投资者和你的顾客，都感到手头拮据。但是，顾客感到手头拮据，其实不是问题，反而你可以从中获利，因为顾客需要更便宜的商品。一般来说，创业公司的产品，总是比原有产品更便宜。所以从这个角度看，在经济危机中，小的创业公司比大公司更容易成功。

Investors are more of a problem. Startups generally need to raise some amount of external funding, and investors tend to be less willing to invest in bad times. They shouldn't be. Everyone knows you're supposed to buy when times are bad and sell when times are good. But of course what makes investing so counterintuitive is that in equity markets, good times are defined as everyone thinking it's time to buy. You have to be a contrarian to be correct, and by definition only a minority of investors can be.

投资者不愿投资，这是一个大的问题。创业公司通常都需要一定数量的外部融资。在经济危机中，投资者倾向于不投资。但是，他们其实是错的。所有人都知道，成功投资的秘诀是，危机时买入，泡沫时卖出。但是，这就使得投资不能依靠直觉。因为在股票市场中，牛市的定义就是每个人都认为现在应该买入。如果你想正确投资，你就必须成为一个反向投资者。但是大多数人做不到这一点。

So just as investors in 1999 were tripping over one another trying to buy into lousy startups, investors in 2009 will presumably be reluctant to invest even in good ones.

所以，毫不奇怪，1999年互联网泡沫，大多数投资者会竞相买入不可靠的互联网公司。那么在2009年，投资者也会对优秀的互联网公司犹豫不前。

You'll have to adapt to this. But that's nothing new: startups always have to adapt to the whims of investors. Ask any founder in any economy if they'd describe investors as fickle, and watch the face they make. Last year you had to be prepared to explain how your startup was viral. Next year you'll have to explain how it's recession-proof.

你得习惯这一点。不过，这不算新鲜事，创业公司永远都必须去习惯那些变化无常的投资者。你随便找一个创业者去问一下，看看他们有没有抱怨投资者，有没有面露难色。前一年，你还不得不跟投资者解释，你的公司如何具备快速发展的潜力。转眼第二年，你又不得不跟他们解释，你的公司如何能够抵抗衰退。

(Those are both good things to be. The mistake investors make is not the criteria they use but that they always tend to focus on one to the exclusion of the rest.)

（这些都不能算错。投资者的错误，并不是他们选择投资的标准，而是他们总是只看到一种可能，而忽略了其他可能。）

Fortunately the way to make a startup recession-proof is to do exactly what you should do anyway: run it as cheaply as possible. For years I've been telling founders that the surest route to success is to be the cockroaches of the corporate world. The immediate cause of death in a startup is always running out of money. The cheaper your company is to operate, the harder it is to kill. Fortunately it has gotten very cheap to run a startup, and a recession will if anything make it cheaper still.

幸运的是，不管宏观经济的好坏，防止衰退是你总归要做的事情。你总归必须尽量减少公司运营的成本。多年来，我一直告诉创业者，最可靠的成功途径，就是在公司丛林中，做一只最低等的蟑螂。一旦现金告罄，创业公司就会立即死亡。你的公司运营成本越低，死亡的可能性就越小。幸运的是，创立一家公司其实花费不多，而且经济危机会使得，公司的运行成本变得更低。

If nuclear winter really is here, it may be safer to be a cockroach even than to keep your job. Customers may drop off individually if they can no longer afford you, but you're not going to lose them all at once; markets don't "reduce headcount."

就算发生真正的经济寒冬，做一只开着小公司的蟑螂，可能也比为别人打工更安全。你的客户可能因为付不出钱，而放弃你，但是你不会一会子失去全部的客户。但是如果你为别人打工，就可能被“一次性裁员”。

What if you quit your job to start a startup that fails, and you can't find another? That could be a problem if you work in sales or marketing. In those fields it can take months to find a new job in a bad economy. But hackers seem to be more liquid. Good hackers can always get some kind of job. It might not be your dream job, but you're not going to starve.

要是你辞职创业，结果创业失败，你找不到工作，那可怎么办？如果你是销售或者市场人员，这可能是一个问题。在经济危机时，找到一份新的销售工作，会花掉几个月。但是，技术人员的流动性看上去更高一些。好的工程师总是能找到工作的。你也许对新工作感到不满意，但是至少你不会饿死。

Another advantage of bad times is that there's less competition. Technology trains leave the station at regular intervals. If everyone else is cowering in a corner, you may have a whole car to yourself.

经济危机还有另外一个优点，那就是竞争变小了。技术革新的列车，总是定时从车站发出。如果有人蜷缩在墙角，不肯上车，那么整节车厢可能只有你一人搭乘。

You're an investor too. As a founder, you're buying stock with work: the reason Larry and Sergey are so rich is not so much that they've done work worth tens of billions of dollars, but that they were the first investors in Google. And like any investor you should buy when times are bad.

你本人也是一个投资者。作为创始人，你就是用工作在买入你自己的股票。为什么Google的创始人Larry和Sergey那么富有？原因并非他们的工作创造出了几百亿美元，而是他们是Google的第一批投资者。同其他投资者应该做的一样，你也应该在经济不景气时买入股票。

Were you nodding in agreement, thinking "stupid investors" a few paragraphs ago when I was talking about how investors are reluctant to put money into startups in bad markets, even though that's the time they should rationally be most willing to buy? Well, founders aren't much better. When times get bad, hackers go to grad school. And no doubt that will happen this time too. In fact, what makes the preceding paragraph true is that most readers won't believe it—at least to the extent of acting on it.

前几段我提到，有些“愚蠢的投资者”一看到经济不景气，就不愿意投资，即使那正是他们最应该买的时候。你有没有点头表示同意？不过，创业者也好不到哪里去。经济衰退来临时，黑客们会去读研究生。这次无疑也是这样。事实上，上一段能够成立的理由，正是在于大多数读者不相信这一点，至少不会在行动上实践。

So maybe a recession is a good time to start a startup. It's hard to say whether advantages like lack of competition outweigh disadvantages like reluctant investors. But it doesn't matter much either way. It's the people that matter. And for a given set of people working on a given technology, the time to act is always now.

所以，经济衰退可能正是创业的大好时机。缺少竞争是有利因素，犹豫的投资者是不利因素，很难说哪个因素份量更重一点。但是说实话，它们都不重要。重要的是人。对于那些已经掌握技术的人来说，行动的时间永远是现在。

（完）

（转帖）月入7000存款16万外地小夫妻如何在天津买房

2008-12-13T16:04:00.001+08:00

　　理财师丁艳

　　深圳发展银行天津分行理财经理

　　客户概况

　　杜小姐29岁，和先生一起来天津打工，夫妻二人月均收入是3500元左右。租房住，每月房租400元。孩子四岁，每月上幼儿园费用450元。每月其他开支1000元左右。杜小姐买了一份人寿保险，每年缴费3600元。目前没有做其他投资，只有活期存款16万元。

　　理财目标

　　杜小姐和先生因希望长期扎根天津，因此有购房需求，同时也想开个小店做个小生意。而他们的基础目标是至少要获得比储蓄多的收益。

　　理财规划

　　(一)风险保障

　　建议购买意外险，可考虑消费型的普通意外险，每年只要花300—400元。

　　(二)教育金规划

　　杜女士的孩子今年四岁，离上大学还有14年。目前在国内上大学一年的费用(包括学费、住宿费、生活费等)大概在2万元左右。假设学费年增长率4%，14年后的费用为13万元左右。建议从现在起每个月定投基金500元，假设需要积累的教育费用是13万元，投资收益率3.6%，那么坚持14年可以完成目标。建议选择指数型基金。

　　(三)住房规划

　　建议购置总价32万元左右的小户型住房，首付14万元，贷款18万元，20年还清。按7%的贷款利率计算，每月还款1400元左右，但建议一年以后再购买。

　　(四)现金资产规划

　　建议16万元的活期存款分三部分进行投资：用8万元购买一年期保本固定收益类的理财产品；用5万元购买保本固定收益类的滚动型理财产品；余下的3万元购买基金。

　　(五)综合投资建议

　　杜小姐家庭月收入总计3500元，月固定支出1850元，月教育金支出500元，月结余1350元，年结余约16200元。扣除寿险年保费3600元和意外险年保费400元，年储蓄余额约12200元。由于目前的经济环境很不稳定，想开店必须要有相对稳定的现金流，因此目前个人不建议杜小姐开店。

（转帖）津八条楼市新政具体内容

2008-12-13T16:01:00.001+08:00

一、减免住房交易税

　　对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；

　　对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　对个人购买不足5年的存量普通住房上市转让的，由按转让价款全额征收营业税调整为按转让价款减去原购买房屋价款后的余额征收营业税。

二、鼓励个人住房贷款

　　金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　对已贷款购买首套住房但人均住房面积未达到全市平均水平的家庭，使用贷款购买第二套住房时，各商业银行参照首套住房贷款政策执行。

三、完善公积金住房贷款政策

　　下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　利用公积金贷款购买新建住房和存量住房的最低首付款比例由30%调整为20%。

　　购买经济适用住房、限价商品住房申请住房公积金贷款的，由公积金管理部门提供50%的担保费补贴。

四、调整普通住房价格标准

　　根据本市住房价格变动情况，按照普通住房标准，即：容积率大于1.0、单套建筑面积小于144平方米、上年度住房平均交易价格的1.2倍，调整本市普通住房价格标准，将更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策的范围。对住房平均交易价格的1.2倍超过5000元的区县，按实际测算价格为准；对住房平均交易价格的1.2倍低于5000元的区县，仍按5000元价格标准执行。

五、放宽还迁安置房上市条件

　　用于拆迁家庭定向安置或定向销售的经济适用住房在取得《房地产权证》后即可上市交易，购房人已领取《房地产权证》并注记准许上市转让日期的，随以上政策进行调整。

六、加快保障性住房建设

　　积极推进危陋房屋和城市基础设施建设项目涉及的房屋拆迁，加大保障性住房建设力度，改善群众住房条件。对经济适用住房建设提供金融支持，搭建银企交流平台，引导商业银行开展对经济适用住房项目的定向贷款，制定配套管理办法，保证贷款封闭使用。

七、调整经济适用房开发税收政策

　　对实行查账征收的房地产开发企业，经济适用房所得税预计利润率降至3％。对实行核定征收的房地产开发企业，经济适用房应税所得率由5%下调至3%。

八、进一步规范房地产市场秩序

　　加强房地产市场监管，加大对违法违规行为查处力度，保护购房者利益。多层次搭建交易平台，创造良好交易环境。加强房地产市场监测分析和信息发布，引导住房理性消费，促进房地产市场发展。

（转帖）解读二手房个税最新政策

2008-12-12T22:11:00.001+08:00

●新规定的实施以交易过户递件时间为准

据了解，《通知》规定的新税收征收办法，自明年1月1日起开始实施，而二手买卖交易则是以交易过户收件的时间作为标志。也就是说，在今年12月31日前到市房地产交易中心办理二手房买卖交易过户的，都是沿用原来规定。而明年1月1日起交易过户收件的，则按照新办法执行。

●购房满5年而且是唯一生活居住用房的可免个税

根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税，而据市地税部门和房产交易部门在办理纳税人房产转让和申报纳税过程中发现，仍有相当部分纳税人对自用、购买、转让住房的时间界定标准理解不一。此次出台的《通知》也对自用、购买、转让住房的时间界定标准再次作出明确。有以下几种情况：购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；购买公有住房（房改房）的，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准；自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。个人自用房屋的终止时间，以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照孰先的原则确定自用时间。

●卖房一年内购房的可退税

根据《通知》规定，市民卖房以后，在一年内重新购房可全部或部分退回之前卖房所交的个人所得税。其中，个人重新购买住房时间是以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则来确定重新购房的时间。而市民卖房时间则以市民卖房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。

●据实征收方法须经主管地税征收机关审核确认

据了解，市民卖房按“据实征收”方法计算缴纳个人所得税款的，还必须在办理个人所得税完税手续前，持相关资料到主管地税征收机关办理“据实征收”的审核确认手续。所需的相关资料包括：（一）产权所有人身份证；（二）《房地产证》；（三）《广州市房地产买卖、登记申请表》；（四）售房合同、房管部门出具的《房地产价格审核书》；（五）购房合同或自建房建造合同、构成房产原值的相关合法、有效凭证（包括原购房发票或自建房建安发票、合法付款票据、契税完税证、印花税完税证等）；（六）支付合理费用相关的合法、有效凭证，发生中介服务费的还须提供相关合同、协议；（七）《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》；（八）主管地税征收机关要求提供的其他有关表格及证明材料。市民更可登录广州地税网站（www.gzds.gov.cn）或咨询12366-2了解详情。

●什么情况下要核定征收个税？

如果有出现下列情形之一的，实行核定征收：（一）未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的;（二）未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；

（三）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；（四）申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；（五）个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；（六）在办理个人所得税完税手续时，未按规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。

●两种个税征收办法的计算公式

1、据实查收计算公式为：个人所得税=（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）×20%注：（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）即是卖房价格减去原房屋购入价和相关费用的盈利金额。2、核定征收计算公式为：住房：个人所得税＝卖房价×5%×20%非住房：个人所得税＝卖房价×7.5%×20%

（转帖）房改房交易的5项注意

2008-12-12T22:04:00.001+08:00

　　在房改房交易中，买家面对的都是资讯不太明朗的“个体”，为消除交易风险，业内专家提醒买家需特别注意以下关键环节。

　　一、了解产权可靠性

　　确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

　　二、确认登记的面积、使用期限

　　在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。

　　三、清楚房屋背景与周边环境

　　买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

　　四、确定房价的合理性

　　通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

　　五、慎重办理交易过户手续

　　办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。

　　值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

　　另据中介公司介绍，房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条，即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市，经过鉴定，拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

(转帖)怎样卖房最安全？二手房卖房十大攻略

2008-12-12T22:03:00.001+08:00

　　二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适……日前，笔者请教了二手房业内一些专家，整理出了卖二手房的十条攻略。

　　一．选取大中介较可靠
　　虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较丰富。
　　专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。另外，有信誉的中介公司品牌有时还能提升物业的售价，对于讲究购房安全性的购房者来说，由于有大公司做担保，即使遭遇房价偏高的现象有时也能够接受。

　　二．两种代理方式各有利弊
　　目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。
　　据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。

　　三．代理有效期宜短不宜长
　　如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？　　专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。如果签了三个月或者半年的话，就只能被“套牢”了。

　　四．“跳过”中介有风险
　　有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。
　　由于跳过了中介，一旦交易过程中存在欺诈行为，卖房者就不得不直接面对烦琐的“维权”事务。不然，中介至少还要承担一部分责任。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。

　　五．不能签“到手价” 　　据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。
　　二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。

　　六．心平气和报房价
　　近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。
　　专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。需要指出的是，一般而言同一套物业大型中介的报价往往相对小中介较低，其中不乏一些小中介为了招揽房源虚抬报价，因而切忌一味追求高报价而盲目寻找中介。

　　七．交钥匙要谨慎
　　许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。
　　许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。专家认为，屋主要交钥匙的话，房屋最好是空房、经纪人最好也是比较熟悉的。否则，最好还是自己保留钥匙，想不影响工作的话，还是约在晚上看房比较好。

　　八．不要轻易提前交房
　　在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。
　　虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要１５天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。

　　九．合同细节要讲清
　　一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。
　　由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。

　　十．自售房屋有学问
　　上海也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。
　　一位经纪人介绍：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。

(转贴)2009年放假安排

2008-12-10T14:21:00.000+08:00

国庆加中秋一连休八天

(转天)《中华人民共和国户口登记条例》

2008-12-08T20:15:00.000+08:00

                    (1958年1月9日全国人民代表大会常务                  委员会第九十一次会议通过1958年1月9日中华                人民共和国主席令公布　　自1958年1月9日起施行)     第一条　为了维持社会秩序，保护公民的权利和利益，服务于社会主义建设，制定本条例。     第二条　中华人民共和国公民，都应当依照本条例的规定履行户口登记。     现役军人的户口登记，由军事机关按照管理现役军人的有关规定办理。     居留在中华人民共和国境内的外国人和无国籍的人的户口登记，除法令另有规定外，适用本条例。     第三条　户口登记工作，由各级公安机关主管。     城市和设有公安派出所的镇，以公安派出所管辖区为户口管辖区；乡和不设公安派出所的镇，以乡、镇管辖区为户口管辖区。乡、镇人民委会员和公安派出所为户口登记机关。     居住在机关、团体、学校、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口，由各单位指定专人，协助户口登记机关办理户口登记；分散居住的户口，由户口登记机关直接办理户口登记。     居住在军事机关和军人宿舍的非现役军人的户口，由各单位指定专人，协助户口登记机关办理户口登记。     农业、渔业、盐业、林业、牧畜业、手工业等生产合作社的户口，由合作社指定专人，协助户口登记机关办理户口登记。合作社以外的户口，由户口登记机关直接办理户口登记。     第四条　户口登记机关应当设立户口登记簿。     城市、水上和设有公安派出所的镇，应当每户发给一本户口簿。     农村以合作社为单位发给户口本；合作社以外的户口不发给户口本。     户口登记簿和户口簿和户口簿登记的事项，具有证明公民身份的效力。     第五条　户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。居住在机关、团体、学校、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口共立一户或者分别立户。户主负责按照本条例的规定申报户口登记。     第六条　公民应当在经常居住的地方登记为常住人口，一个公民只能在一个地方登记为常住人口。     第七条　婴儿出生后一个月以内，由户主、亲属、抚养人或者邻居向婴儿常住地户口登记机关申报出生登记。     弃婴，由收养人或者育婴机关向户口登记机关申报出生登记。     第八条　公民死亡，城市在葬前，农村在一个月以内，由户主、亲属、抚养人或者邻居向户口登记机关申报死亡登记，注销户口。公民如果在暂住地死亡，由暂住地户口登记机关通知常住地户口登记机关注销户口。     公民因意外事故致死或者死因不明，户主、发现人应当立即报告当地公安派出所或者乡、镇人民委员会。     第九条　婴儿出生后，在申报出生登记前死亡的，应当同时申报出生、死亡两项登记。     第十条　公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。     公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明，学校的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。     公民迁往边防地区，必须经过常住地县、市、市辖区公安机关批准。     第十一条　被征集服现役的公民，在入伍前，由本人或者户主持应征公民人伍通知书向常住地户口登记机关申报迁出登记，注销户口，不发迁移证件。     第十二条　被逮捕的人犯，由逮捕机关在通知人犯家属的同时，通知人犯常住地户口登记机关注销户口。     第十三条　公民迁移，从到达迁入地的时候起，城市在三日以内，农村在十日以内，由本人或者户主持迁移证件向户口登记机关申报迁入登记，缴销迁移证件。     没有迁移证件的公民，凭下列证件到迁入地的户口登记机关申报迁入登记：     一、复员、转业和退伍的军人，凭县、市兵役机关或者团以上军事机关发给的证件；     二、从国外回来的华侨和留学生，凭中华人民共和国护照或者入境证件；     三、被人民法院、人民检察院或者公安机关释放的人，凭释放机关发给的证件。     第十四条　被假释、缓刑的犯人，被管制分子和其他依法被剥夺政治权利的人，在迁移的时候，必须经过户口登记机关转报县、市、市辖区人民法院或者公安机关批准，才可以办理迁出登记；到达迁入地后，应当立即向户口登记机关申报迁入登记。     第十五条　公民在常住地市、县范围以外的城市暂住三日以上的，由暂住地的户主或者本人在三日以内向户口登记机关申报暂住登记，离开前申报注销；暂住在旅店的，由旅店设置旅客登记簿随时登记。     公民在常住地市、县范围以内暂住，或者在常住地市、县范围以外的农村暂住，除暂住在旅店的由旅店设置旅客登记簿随时登记以外，不办理暂住登记。     第十六条　公民因私事离开常住地外出，暂住的时间超过三个月的，应当向户口登记机关申请延长时间或者办理迁移手续；既无理由延长时间又无迁移条件的，应当返回常住地。     第十七条　户口登记的内容需要变更或者更正的时候，由户主或者本人向户口登记机关申报；户口登记机关审查属实后予以变更或者更正。     户口登记机关认为必要的时候，可以向申请人索取有关变更或者更正的证明。     第十八条　公民变更姓名，依照下列规定办理：     一、未满十八周岁的人需要变更姓名的时候，由本人或者父母、收养人向户口登记机关申请变更登记；     二、十八周岁以上的人需要变更姓名的时候，由本人向户口登记机关申请变更登记。     第十九条　公民因结婚、离婚、收养、认领、分户、并户、失踪、寻回或者其他事由引起户口变动的时候，由户主或者本人向户口登记机关申报变更登记。     第二十条　有下列情形之一的，根据情节轻重，依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任；     一、不按照本条例的规定申报户口的；     二、假报户口的；     三、伪造、涂改、转让、出借、出卖户口证件的；     四、冒名顶替他人户口的；     五、旅店管理人不按照规定办理旅客登记的。     第二十一条　户口登记机关在户口登记工作中，如果发现有反革命分子和其他犯罪分子，应当提请司法机关依法追究刑事责任。     第二十二条　户口本、册、表格、证件，由中华人民共和国公安部统一制定式样，由省、自治区、直辖市公安机关统筹印制。 公民领取户口簿和迁移证应当缴纳工本费。     第二十三条　民族自治地方的自治机关可以根据本条例的精神，结合当地具体情况，制定单行办法。     第二十四条　本条例自公布之日起施行。

（转帖）天津市户口政策

2008-12-06T20:41:00.000+08:00

天津市户口政策：

（一）新生婴儿随父登记户口的

新生婴儿父亲为本市常住户口,母亲在本市有常住户口或常住户口不在本市,长期在津居住,申报随父登记出生,需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、子女未落户证明、结婚证复印件以及单位或居(村)委会证明。

（二）无婴儿《出生医学证明》申请登记户口的

无婴儿《出生医学证明》登记出生需提交书面申请、居(村)委会证明和亲子鉴定证明。

（三）投靠亲属户口

1、投配偶户口

外地或本市农业户口的人员与我市居民结婚,年龄在35周岁以上,并且投靠配偶10年以上的人员,可准予在配偶户口所在地落户,18周岁以下的子女可以随迁。对其中外地或本市农业户口人员与我市患严重疾病或残疾的居民结婚,年龄在30周岁以上,在津居住5年以上的,可照顾在配偶户口所在地落户,子女可以随迁。需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、单位或居(村)委会证明、结婚证复印件,因病残投配偶还要提交指定医院证明和残疾程度照片,离婚再婚的还要提交离婚证件复印件。

外地农村妇女与我市农业人口结婚的,以及本市武清区、宝坻区以及到县、宁河县和静海县(以下简称"两区三县)农村妇女与其它13个区农业人口结婚的。需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、村委会证明、结婚证复印件和村、乡(镇)接收证明,离婚再婚的还要提交离婚证复印件,18周岁以下子女可以随迁。

2、父母投子女户口

对男性超过60周岁、女性超过55周岁的人员,身边无子女,他处无投靠条件,在我市有投靠条件的准予在津子女户口地落户。需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、单位或居(村)委会证明和他处无投靠证明。

3、子女投父母户口

我市居民与外地或本市农业户口以及"两区三县"非农业户口的妇女结婚,婚后女方在津居住,年龄在30周岁以上,或年龄不足30周岁但子女应上小学的,以及1997年以后出生的子女已随母落户的,准予子女投父落户。需提交书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、单位或居(村)委会证明、结婚证复印件,子女未落户的还要提交子女未落户证明,父母离婚的还要提交离婚证复印件,因弄虚作假等原因遗留的子女还要提交亲子鉴定证明。

（四）收养子女户口

本市有常住户口的人员,年满30周岁无子女,有抚养、教育被收养人的能力,未患医学上认为不应当收养子女的疾病,收养1名14周岁以下儿童,已办理收养手续。需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、单位或居(村)委会的证明、结婚证复印件、收养登记证件复印件、区县计划生育部门无子女证明和养父母医院体检证明,收养弃婴、儿童的还要提交《捡拾弃婴儿童报案证明》和民政部门公告复印件。

（五）离、退休人员户口

家庭基础在津,单身在外地工作,按国家规定办理离、退休手续来津投靠配偶,需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、单位证明、结婚证复印件和退休证复印件,因病提前退休的还要提交劳动鉴定委员会证明。

（六）突出贡献人员户口

1、对外省市人员和我市农业人口在津兴办私营企业,上年度纳税额达30万元人民币的,可准予该企业主要负责人及其配偶和未成年子女或高级管理人员1名在津落户或"农转非"。对外省市在津投资兴办的国有或集体所有制企业及本市乡镇企业,上年度纳税额达50万元人民币的,可准予该企业主要负责人及其配偶和未成年子女或高级管理人员1名在津落户或"农转非"。需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、单位或居(村)委会证明、结婚证复印件、单位营业执照(副本)复印件和纳税凭证复印件。

2、在我市经济建设中,获得市(部)级以上荣誉称号的外省市来津人员,可准予本人、配偶及未成年子女在津落户,需提交书面申请、单位证明、结婚证、身份址、户口薄、荣誉证书复印件等材料。

（七）引进人才户口

本市企业引进的具有研究生以上学历人员在我市注册的企业工作，准予本人、配偶及其未成年子女在津落户。

外省市具有大学本科学历(只限于全日制普通高校的毕业生，不含业大、职大、自学考试等成人教育取得本科学历的人员)，年龄在35周岁以下的，已在我市注册的企业工作并签订劳动合同的，允许本人户口迁入我市，农业户口可办理"农转非";在我市注册的企业中工作满3年，具有合法固定住所的，可申报其配偶及未成年子女户口迁入我市，并可办理"农转非"。具有我市常住非农业户口的本科学历人员，已在我市注册企业中工作满3年，要求配偶及子女迁入我市或"农转非" 的，可参照此规定办理。需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、单位或居(村)委会证明、结婚证复印件、学历证书复印件、引进单位证明、劳动合同复印件和单位营业执照(副本)复印件。

（八）小城镇户口

我市农民已到建制镇镇区范围内居住,具有合法自建房、企事业单位建房、购买的商品房等合法固定住所,以及稳定职业或生活来源的,经本人申请,可办理小城镇户口。需提交个人书面申请、身份证复印件、户口簿复印件、稳定职业或生活来源证明、合法固定住所证件复印件,已婚的还要提交结婚证复印件。

（九）大专毕业生落户政策

对我市大专院校短缺专业，在我市公开招聘后仍不能满足需求，需要使用外地生源专科毕业生的，且该毕业生已在我市注册企业工作满2年，签订5年以上劳动合同的准予在津落户。短缺专业是指：石油工程、地质、测井技术、地球物理、勘探、钻井工程、铁道工程。对于宝坻区、武清区、静海县、宁河县、蓟县生源，符合上述条件。要求在其他十三区落户的，也照此办理。

（十）应届大学毕业生落户政策

应届本市生源外地高校毕业生，已落实就业单位的，可在工作单位所在地落集体户口，也可迁回家中或在亲朋处落家庭户口；没有落实就业单位的，户口可在院校所在地保留两年，本人愿意迁回的，可以迁回入学前户口所在地。

外地生源应届本科毕业生，在我市有接收单位，持经市教委编号盖章的《报到证》、《户口迁移证》及与就业单位签订的就业协议到市公安局户口办公室（电话:23394772）办理手续。因租、借个人房屋等原因不具备登记户口条件的，允许其在服务处所所在地登记集体户口，或在津亲朋处登记家庭户口。

咨询：67670337@qq.com

(转帖)怀孕一个月可以去游泳吗?

2008-12-06T18:23:00.000+08:00

可以，而且是很好的。

一般来说，怀孕期在16周之内，也就是4个月内的准妈妈要多做有氧运动。游泳就是首选项目，别以为孕妇游泳不安全。事实上，游泳对孕妇来说是相当好的有氧运动，根据身体而定，如果是怀孕前就一直坚持的人，而且怀孕期间身体状况良好，那么从孕早期到后期都可以继续进行。

最重要的是，游泳让全身肌肉都参加了活动，促进血液流通，能让宝宝更好地发育。同时，孕期经常游泳还可以改善情绪，减轻妊娠反应，对宝宝的神经系统有很好的影响。邢主任提醒道，游泳要选择卫生条件好、人少的游泳池，下水前先做一下热身，下水时戴上泳镜，还要防止别人踢到宝宝。孕期游泳可以增加心肺功能，而且水里浮力大，可以减轻关节的负荷，消除淤血、浮肿和静脉曲张等问题，不易受伤。

除了游泳，像快步走、慢跑、跳简单的韵律舞、爬爬楼梯等一些有节奏性的有氧运动可以每天定时做一两项。但是，像跳跃、扭曲或快速旋转的运动都不能进行，骑车更应当避免。

而日常的家务如擦桌子、扫地、洗衣服、买菜、做饭都可以，但如果反应严重，呕吐频繁，就要适当减少家务劳动。

怀孕中期，也就是4－7个月之间，胎盘已经形成，所以不太容易造成流产。这个时期，宝宝还不是很大，准妈妈也不是很笨拙，所以在孕中期增加运动量是适合的时期。

对于不会游泳的准妈妈，早晚散散步也是一种好运动，既促进肠胃蠕动，还能增加耐力，耐力对分娩是很有帮助的。而在走动的同时，宝宝也不闲着，可以刺激他的活动。其实，在阳光下散步是最好的，可以借助紫外线杀菌，还能使皮下脱氢胆固转变为维生素D3，这种维生素能促进肠道对钙、磷的吸收，对宝宝的骨骼发育特别有利。邢主任说，散步要注意速度，最好控制在4公里／小时，每天一次，每次30－40分钟，步速和时间要循序渐进。同时，散步要先选择好环境，比如在花园或树林，像最近这样的沙尘天儿，尽量就别外出了。

另外，有一种健身球运动最近很流行，孕妇可以到专业的妇幼保健院做，也可以买回家自己做。健身球是那种大大的、软软的，很有弹性，可以承受300多公斤的重量，孕妇坐在健身球上，就像浮在水面上，特舒服，能大大减轻下肢的压力，而且前后左右运动都可以，这样就锻炼了骨盆底肌肉的韧带，有助于分娩，对宝宝小身体的生长也很有帮助。

这时候所说的加大运动量，并不是增加运动强度，而是提高运动频率、延长运动时间。但需要强调的是，一定要根据自己的情况来做运动，不要强运动。如果以前一直没有运动，那么可以做一些轻微的活动，比如散散步、坐坐健身球；如果以前一直坚持运动，可以游泳、打打乒乓球。但切记不要做爬山、登高、蹦跳之类的剧烈运动，以免发生意外。

孕中期的体重增加，身体失衡，做起家务来要困难很多，因此要避免过高或过低的劳动，像擦高处玻璃，弯腰擦地都有危险。

后期慢做健身操

怀孕后期，也就是8－10个月，尤其是临近预产期的准妈妈，体重增加，身体负担很重，这时候运动一定要注意安全，既要对自己分娩有利，又要对宝宝健康有帮助，还不能过于疲劳，邢主任说，这时候不要在闷热的天气里做运动，每次运动时间最好别超过15分钟。

这一时期的运动突出个“慢”字，以稍慢的散步为主，过快或时间过长都不好，在速度上，以3公里／小时为宜，时间上以孕妇是否感觉疲劳为度。

在散步的同时，准妈妈还要加上静态的骨盆底肌肉和腹肌的锻炼，不光是为分娩做准备，还是让渐渐成形的宝宝发育更健全，更健康，增强他的活力。所以，这个时期在早上和傍晚，做一些慢动作的健身体操是很好的运动方法。比如简单的伸展运动；坐在垫子上曲伸双腿；平躺下来，轻轻扭动骨盆；身体仰卧，双膝弯曲，用手抱住小腿，身体向膝盖靠等简单动作。每次做操时间在5－10分钟左右就可以，动作要慢，不要勉强做动作。

这个时期千万不能过度疲劳，不要再做家务劳动，而像跳伞、高空弹跳、跳水、滑水更是绝对不能再做的。

准妈妈适当做运动是必要的，但在进行运动之前你必须有几个重要的认知，那就是你的基本健康状况、对于所从事运动的专精程度、运动的种类、运动时的环境以及运动的时间长短等等都要加以考虑。

一般来说，在运动时，脉搏不要超过140次／分，体温不要超过38℃，时间以30－40分钟为宜。运动开始时要根据自己感觉的舒适程度及时调整，找到适合自己孕期一系列的运动组合。

如果，在运动过程中出现头晕、气短；宫缩频率增加；某个部位疼痛；阴道突然有血丝或大量流血，要立即停止运动，向专家咨询情况是否正常，是否适合再继续做运动

如何尽早确定是否怀孕?

2008-11-30T20:18:00.001+08:00

　　很多人觉得，想确定自己是不是怀孕了那还不简单，只要月经不按日子来潮，过十来天又出现恶心想吐的反应，那就一定是怀孕了，不一定要马上去医院看医生。其实不然，请看下面这两个生活实例——

　　实例1

　　Kathy和丈夫在最近打算怀个宝贝，所以一直也没有采取避孕措施。

　　这个月，月经过了十多天也没有来潮，接着就出现了恶心呕吐的胃肠反应。kathy赶紧取出家里的怀孕试纸测试了一下，果然是阳性，表明她怀孕了。但她一直也没去医生那里做检查，她觉得已经知道结果了暂时就不必要去了，等过一阵子再去。

　　没想到，一天夜里Kathy的下腹突然出现了撕裂般的剧痛，很快全身不停地出冷汗，还伴随着阴道流血。

　　她和丈夫以为是流产了，十万火急拨打救护电话。待救护人员迅速赶到时，kathy几乎已经陷入了休克状态。赶紧送到医院紧急抢救，还输了800毫升血，这才把生命岌岌可危的kathy救了过来。原来，kathy并不是流产，而是“宫外孕”。

　　实例点评：

　　很多女性都会这样，每当月经逾期不来就会用妊娠试纸测试一下自己是否怀孕。虽然妊娠试纸在一定程度上能够帮助你判断结果，但即使是阳性结果，也应该去医院请医生做一下检查，明确一下受精卵是否在子宫腔里着床。受精卵若是在子宫以外的部位着床，最常见的是输卵管，就会形成宫外孕。由于管壁较薄，在怀孕后6-8周受精卵长到一定大时，容易穿透比子宫内膜薄得多的输卵管壁，使之发生破裂，造成急性腹腔内大出血。宫外孕不仅发病非常急，而且病情十分严重，如果不及时处理就会马上危及生命。因此，即使自己真的是怀孕了，也应该去医院做一下全面的妇产科检查。

　　实例2

　　Daisy一直盼望自己能怀上个宝贝，可年过30岁的她却总是怀不上。Daisy和丈夫一起到医院做了很多检查，没有明确查出身体有什么异常。医生说她可能是精神太紧张了，好好调理调理一下再耐心等等。

　　这个月，Daisy发现月经没有如期来潮，她有点怀疑自己是怀上宝贝了。又过了十多天，Daisy欣喜地发觉自己好像有了恶心想吐的胃肠反应，还觉得全身酸懒，总是爱睡觉。尽管这种所谓的早孕反应令她很不舒服，但她赶紧把这喜悦的消息告诉了所有关心她的家人和朋友。盼子心切的她，甚至都开始为宝贝准备用品了。正当大家都为Daisy高兴时，医院的各种检查结果却表明Daisy并没有怀孕。这个结果既让Daisy尴尬又有些让她心理受到打击，她不明白，为什么自己有那么明显的怀孕征兆和胃肠反应，可却没有怀孕呢？

　　实例点评：

　　Daisy出现的是一种假孕反应，这与她长时间怀孕心切有关。在精神上对某件事情的朝思暮想的情绪影响下，人体会出现一些内分泌神经反应，所分泌的激素容易导致女性出现停经和胃肠反应，实际上子宫里并未受孕。可是，有些女性确实怀了孕但却没有任何反应，又因平时经常有月经延后的现象，有时即或停经半个月到1个月也难以确定自己是否怀孕。因此，只是以停经和一些胃肠症状来确定自己是否怀孕，是一种不十分可靠的方法。最终确认身体是否已经妊娠，还需要去医院请医生做妇科检查以及其他辅助检查。

　　出现怀孕征兆后应去医院做哪些检查？

　　超声波检查

　　是否子宫腔里显示出胎囊的影象，最早在妊娠5周时就可以见到妊娠环。如果在其中见到有节律的胎心搏动和胎动，可以确定是早期妊娠。

　　妊娠试验

　　确定是否已经怀孕。在门诊采取免疫学方法检测尿液里是否含有绒毛膜促性腺激素(hcg)，这种检测只须3分钟便可出结果，协助确诊早期妊娠。

　　确定是否正常妊娠。通过测定血液中的hcg来区别是正常妊娠还是异常妊娠，如宫外孕。如果hcg值低于正常范围，有可能是宫外孕或先兆流产，反之有可能是葡萄胎。

　　宫颈黏液检查

　　取宫颈黏液涂片，干燥后在光镜下如果见到排列成行的椭圆体，无羊齿状结晶出现，则早期妊娠的可能性大。

　　妇产科检查

　　通过医生触摸观察子宫是否增大，是否变得柔软，宫颈是否着色发蓝，阴道黏膜是否充血并着色加深。

怀胎的历程及注意事项

2008-11-30T20:15:00.000+08:00

怀胎的历程及注意事项（怀孕一个月）

妊娠期的算法是从末次月经第一天起，以满多少天，满多少孕周来计算的。月经周期28天，通常前14天是不会受孕的，所以末次月经后约14天才可能受精，故孕妇自己知道怀孕后才开始计算的妊娠期，在第一个孕月中只占最初妊娠的2周。

1.胎儿的成长

受精后约7-10日，受精卵便在子宫内膜着床，并从母体中吸收养分，开始发育。在前8周时，应该称为胚胎，还不能称作胎儿。
胚胎的大小在怀孕第3周后期约长0.5-1.0厘米，体重不及1克，但肉眼已能看出其外形。外表上，胚胎无法明显地区分头部和身体，并且长有鳃弓和尾巴，和其他动物的胚胎发育并无两样。
而此时原始的胎盘开始成形，胎膜（亦称绒毛膜）亦于此时形成。

2.母体的变化

实际上，受精卵形成的一周之内还不能称为怀孕。孕妇开始呈现怀孕迹象，常在两周以后，因此这时期尚未有任何症状。
不过有些人的身体会有发寒、发热、慵懒困倦及难以成眠的症状，因一时未察觉是怀孕往往还误以为是患了感冒呢。
这时子宫的大小与未怀孕时相同，还没有增大的现象。

3.生活上应注意的事项

初次怀孕的女性，在身体和心理上，都会发生一连串的变化，因为是第一次，孕妇自己往往还浑然不觉，而且原本没有生育的计划，或是根本不了解身体的反应，以致误食药物或疏忽了生活上的细节，都很可能对胎儿和母体产生不良的影响。
就身体反应而言，怀孕初期可能会类似感冒的症状，若胡乱买成药吃，不仅不能达到治疗的效果，说不定还会生出畸形儿呢！所以平日在任何情况下，都不要任意服用成药，最安全的办法是去看医生，找出病因。
自觉身体不适时，不要勉强做剧烈的运动，或在此时远游，以免造成意外流产，此外，若非必要，不要随意作X光照射，应先检查身体状况，确定有无怀孕。
这些生活上的细节，在身体健康、正常工作情况下，偶然误犯好像无关紧要，但若是孕妇，就很可能是一大致命伤害，为了避免后悔莫及，所以必须谨慎从事。

4.应该了解与准备的事

此时虽还没有特别应该准备的事，不过在怀孕约一个月时，会有孕吐的现象，应多准备一些缓和孕吐情况的食物，如酸梅、水果等。

怀胎的历程及注意事项（怀孕二个月）

1.胎儿的成长

怀孕满7周之时，胚胎身长约2.5厘米，体重约4克，心、胃、肠、肝等内脏及脑部开始分化，手、足、眼、口、耳等器官已形成，可说已是越来越接近人的形体，但仍是小身大头。
绒毛膜更发达，胎盘形成、脐带出现，母体与胎儿的联系非常密切。

2.母体的变化

基础体温呈现高温状态，这种状态将会持续到14-19天为止。
身体慵懒发热，下腹部和腰部稍微凸出，乳房发胀、乳头时有阵痛、颜色变暗，排尿次数增加，心情烦躁，胃部感到恶心，并且出现孕吐情形，有些人甚至会出现头晕、鼻出血、心跳加速等症状。这些都是初期特有的现象，不必过于担心。
此时子宫如鹅卵一般，比未怀孕时大一点，但孕妇腹部表面还没有增大的变化。

3.应注意的事项

孕妇在此一时期非常容易流产，必须特别注意，应搬运重物或激烈运动，而家务与外出次数也就尽可能减少。不可过度劳累，多休息，睡眠要充足，并应控制性生活。在感到特别疲劳时不要洗澡，而要及早卧床休息。妊娠期白带增多，可在小便以后，用浸泡了温水或硼酸水的脱脂棉，沿外生殖器由前面往后擦洗，以保持清洁。并注意保持大便通畅。如出现出血伴下腹胀痛，腰部乏力或酸胀疼痛，应立即去医院。
这段时间是胎儿形成脑及内脏的重要时期，不可接受X光检查，也不要轻易服药，尤其应该避免感冒。
烟和酒会给胎儿带来不良的影响，两者都不宜尝试，如果家中有饲养猫、狗或小鸟等宠物，应尽量避免接触，以免感染住血原虫症。最好把这些宠物送给别人或暂时寄养在朋友家中。

4.应该了解与准备的事

求诊的妇产科医院和医生关系着未来的定期检查及入院分娩，应相当仔细选择。

怀胎的历程及注意事项（怀孕三个月）

1.胎儿的成长

至此，这时期终止时，胚胎可正式称为"胎儿"了。胎儿的身长约为7.5-9厘米，体重约20克。
尾巴完全消失，眼、鼻、口、耳等器官形状清晰可辨，手、足、指头也一目了然，几乎与常人完全一样。
内脏更加发达，肾脏、外阴部已经长成，开始制造尿道及进行排泄作用，而胎儿周围会充满羊水。

2.母体的变化

这个月是孕吐最严重的时期，除恶心外，胃部情况也不佳，同时，胸部会有闷热等症状出现。
腹部仍然不算太大，但由于子宫已如拳头般大小，会直接压迫膀胱，造成尿频现象，而腰部也会感到疼痛，腿、足浮肿，此外，分泌物增加，容易便秘、下痢等。但是，从3个孕月中期开始，妊娠反应大大缓和，食欲等增加，下降的体重也开始回升。与此同时，大多数子宫后倾的人开始转为前倾子宫。
乳房更加胀大，乳晕与乳头颜色更暗。

3.生活上应注意的事项

和怀孕两个月时相同，此时也容易流产，生活细节上尤须留意小心。
平常如有做运动的习惯，仍可持续，但]必须是轻松且不费力，如舒展筋骨的柔软体操或散步，剧烈运动应避免尝试，也不宜搬重物和长途旅行，至于操作家务可请先生分担，不要勉强，上下楼梯要平稳，尤其应随时注意腹部不要受到压迫。
上班的职业妇女，应保持愉快的工作情绪，以免因心理负担过重、压力太大而影响胎儿的发育。此时若能取得同事和上司的谅解，继续工作应不成问题。
在这个阶段，夫妻最好不要行房，至少也需要节制，且避免压迫到腹部的体位，时间则越短越好。
此外，为预防便秘，最好养成每日定时如厕的习惯，可在清晨起床后饮用凉牛奶或凉开水。下腹不可受寒，注意时时保暖，不熬夜，保持规律的生命。分泌物若增加，易滋生病菌，应该每天沐浴，以保持身体的清洁。
如果发生下腹痛疼痛或稍许出血时，可能是流产的征兆，应立刻去医院求诊。

4.应该了解与准备的事

至少应在本时期之前接受初次的产前诊查，然后每3-4周作一次定期检查。

怀胎的历程及注意事项（怀孕四个月）

1.胎儿的成长

在15周后期，胎儿的身长约为16厘米，体重约120克。
此时完全具备人的外形，由阴部的差异可辨认男女，皮肤开始长出胎毛，骨骼和肌肉日渐发达，手、足能作些微的活动，内脏大致已完成，心脏脉动活泼，可用超音波听诊器测出心音。

2.母体的变化

痛苦的孕吐已结束。孕妇的心情会比较舒畅，食欲也于此时开始增加。频尿与便秘现象渐渐恢复正常，但分泌物仍然不减。
这个阶段结束时，胎盘便已完成，流产的可能性已减少许多，可算进入安定期了。
而子宫如小孩子头部般大小，已能由外表的略看出"大肚子"的情形。基础体温下降，会持续到分娩时，都保持低温状态。

3.生活上应注意的事项

孕吐及压迫感等不舒服的症状消失，身心安定，但仍须小心。此时乃胎盘完成的重要时期，最好保持身心的平静，以免动了胎气。
为了使胎儿的发育良好，必须摄取充分的营养，蛋白质、钙、铁、维生素等营养素也要均衡，不可偏食。此时有可能出现妊娠贫血症，因此对铁质的吸收尤其重要。
身体容易出汗、分泌物增多、容易受病菌感染，每天必须淋浴，并且勤换内衣裤。

4.应该了解与准备的事

孕妇应充分吸收有关怀孕、分娩的各项知识。除了可消除怀孕期间的不安及恐惧外，也能有助于顺利分娩。目前有成套妊娠大全丛书，以供孕妇购阅。因此孕妇可就近到各地书店购买。
此外，为了使生产较为轻松，最好开始作些孕妇体操，但应以体能负荷的范围为限，千万不可过分勉强。
再过一个月，平时的衣服就会穿不下了，应趁着身体情况良好时先行准备。上街理发时，可请师傅设计一个易梳洗、易整理的发型，除让人看起来清爽外，自己心情也愉快。而加大、宽松的内衣裤，也是必备的怀孕用品，4个孕月这一时期，是能够发现较为罕见的葡萄胎的时期。例如发现内裤上沾有黑色的碎血块，有时还有鲜血流出（当然也有流产的可能），应去医院检查。怀有葡萄胎时，多数情况下胎儿已在子宫内死亡，组成胎盘的绒毛组织发育异常，孕妇尿中有大量促性激素，出现浮肿及尿旦白，妊娠初期反应严重。

怀胎的历程及注意事项（怀孕五个月）

1.胎儿的成长

此时期结束时，胎儿的身长约为25厘米，体重在250-300克之间。
头的大小约为身长的三分之一，鼻和口的外形会逐渐明显，而且开始长头发与指甲。全身被胎毛覆盖，皮下脂肪也开始形成，皮肤呈不透明的红色。心脏的脉动也增强，力量加大，如是女婴，则阴道发育成形。
骨骼、肌肉进一步发育，手、足运动更活泼，母体开始感觉胎动。

2.母体的变化

子宫如成人头般大小，子宫底的高度位于耻骨上方15-18厘米处。肚子已在得使人一看起来便知道是一个标准的孕妇了。而且乳房与臀围变大，皮下脂肪增厚、体重增加，全身出现浮肿现象。
若前一个月还有轻微的孕吐情形，此时会完全消失，食欲依然不减，身心到达安定时期。
此时微微可以感觉胎动，刚开始也许不太明显，但肠子会发生蠕动的声音，肚子不舒服等现象。这一时期，孕妇常感到口干舌燥，耳鸣，但不发烧，这些都是妊娠引起的体内变化，不是病态，分娩后均可自愈。
胎动，是了解胎儿发育状态的最佳方法，孕妇应将初次胎动的日期记下，以供医师参考。

3.生活上应注意的事

怀孕到了第5个月，应注意腹部的保温并预防腹部松驰，最好使用束腹、腹带或腹部防护套。
乳房胀大，最好换穿较大尺码的胸罩，有些人可能已有些许的乳汁排出。
胎儿日渐加速发育，需要充分的营养，尤其是铁质不足时，极易造成母体贫血，严重时还会影响到胎儿的健康。
此时是怀孕期间最安定的时期，若要旅行或搬家宜趁此时机，但孕妇仍就应避免过度劳累。

4.应该了解与准备的事。

婴儿用品与分娩时的必要用品，应该列出清单并开始准备。
牙齿须要治疗，必须立刻着手，平时并应多注意口腔卫生。此外，这一时期的孕妇应填写围产期保健手册等（母子健康手册），并接受手册中的全部检查。这些检查很重要，如有遗漏的项目或错过检查机会，均应补查，并记录好检查结果。

怀胎的历程及注意事项（怀孕六个月）

1.胎儿的成长

身长30厘米，体重约600-750克。
骨骼更结实，头发更长，眉毛及睫毛开始长出。脸形也更清晰，已十足是人的模样，但仍然很瘦，全身都是皱纹。
皮脂腺开始具有分泌功能，并长出白色脂肪般的胎脂，覆盖在皮肤表面。而胃肠会吸收羊水，肾脏排泄尿液，已经完成出生的准备。万一此时流产，只要在保温箱内很好地护理，婴儿还能健康成长。
此时已可利用听诊器听出胎儿的声音。医生可在孕妇腹壁摸到胎头及胎臀，判断出胎儿在子宫腔的哪一位置。

2.母体的变化

子宫更大，子宫底的高底的高度约18-20厘米。肚子会越来越胀大、凸出，体重也日益大增，腰部变得更沉重，平时的动作也较为吃力、迟缓。
乳房的发育更为旺盛，不但外形饱满，而且用力挤压时会有带黄的稀薄乳汁"初乳"流出，分泌物仍然大量增加。
此一时期，几乎所有的孕妇都能清晰地感觉到胎动的现象。

3.生活上应注意的事项

孕妇肚子变大凸出后，身体的重心也随之改变，走路较不平稳，并且容易疲倦。尤其弯身向前时或做其他不平常的姿势，就会感觉腰痛，上下楼梯右爬上高处时，应特别留意安全。
此时，身体已能充分适应怀孕状态，身心较趋于畅快。最好多散散步或做适度的体操活动筋骨，并且要有充分的休息睡眠，短程旅行与性生活不必刻意避免，仍然按照正常的生活步调即可。
饮食上应均衡摄取各类养分，以维持母体胎儿的健康，尤其是铁、钙和蛋白质的需要量应该增加，但盐分必须特别节制。
这段时期容易便秘，应该常吃富含纤维素的蔬果，牛奶是极有利排便的一种饮料，应多饮用。但秘严重时，最好请教医师如何改善。

4.应该了解与准备的事

为了产后授乳的顺利，此时应该注意乳头的护理问题。尤其是有平乳头与凹陷乳头的孕妇，必须先行矫正。做一次贫血检查，如患侵略，应予以治疗。血型为Rh阴性的孕妇，其丈夫为阳性时，应检查孕妇血液内有无抗体效价。
夫妇应共同阅读、讨论有关育婴方面的知识，在心理上准备迎接婴儿的诞生。

怀胎的历程及注意事项（怀孕七个月）

1．胎儿的成长

身长约为36-40厘米，体重约1000-1200克。上下眼睑已形成，鼻孔开通、容貌可辨，但皮下脂肪尚未充足，皮肤呈暗红色且皱纹多。脸部会形同老人一般。
脑部开始发达，并可自行控制身体的动作。男胎的睾丸还未降至阴襄内；女胎的大阴唇也尚未发育成熟。
胎儿对体外生活的适应能力，还没完全具备，若在此时出生，如暴雨不良会因早产而发育不良或死亡。

2.母体的变化

子宫底高约23-26厘米，上腹部也已明显凸出、胀大。腹部向前突出成线性弓形，并用常会有腰酸背痛的感觉。
子宫的肌肉对各种刺激开始敏感，胎动亦渐趋频繁，偶尔会有收缩现象，乳房更加发达。

3.生活上应注意的事项

由于大腹便便，身体会重心不稳，眼睛无法看到脚部，特别在上下楼梯时必须十分小心。
这段时间母体若受到外界过度的刺激会有早产的危险，应该避免激烈的运动，不宜在压迫腹部的姿势。
长时间站立、压迫下半身，很容易造成静脉曲张或足部浮肿，时常把脚抬高休息，比较能避免这些毛病，若出现静脉曲张，应穿着弹性袜来减轻症状。
饮食依然要注意摄取均衡的营养，尤其是钙质、铁质含理丰富的食物更应多吃。水分与盐分摄取过量，很可能会引起妊娠毒血症，必须严加节制。

4.应该了解与准备的事

在此时期出生的胎儿几乎是发育不良的早产儿，为防万一，住院用品应及是准备齐全。
此外，婴儿床等大型用品，婴儿房或婴儿就被寝的地方都应准备妥当。
孕妇分娩后的几星期内，往往需要调养身体，可能没有时间去整理头发，所以可趁这段身体状态不错的时候，前往发廓换一款比较清爽的发型。

怀胎的历程及注意事项（怀孕八个月）

1．胎儿的成长

身长约为41-44厘米，体重约1600-1800克。
胎儿身体发育已算完成，肌肉发达，皮肤红润，但脸部仍然满布皱纹，神经系统开始发达，对体外强烈的声音会有所反应。胎儿的动作会更活泼、力量更大，甚至有时会用力踢母亲的腹部。
此时胎儿的头部应朝下，才臬是正常的胎位。
大致上，胎儿已具备生活于子宫外的能力，但孕妇仍须特别小心。

2.母体的变化

下腹部更加凸出，子宫底高27-29厘米。
内脏全部往上推挤，心、肺受到压迫，有时会感到呼吸困难，胃部也会受到挤压，因而易食欲不振。
腰部及其他各部位会感到酸痛，下肢浮肿、静脉曲张浮出，此外，还会出现其他各种症状等，此时可谓第二度孕吐出现的痛苦时期。
腹部皮肤紧绷，皮下组织出现断裂现象，紫红色的妊娠纹处处可见。下腹部、乳头四周及外阴部等处的皮肤因黑色素沉淀而呈现于黑状，妊娠性褐斑也会非常明显。这些是孕期皮肤的生理改变，并非异常。
心理方面则会再度陷于神经过敏的状态，往往难以成眠。

3.生活应注意的事项

此一时期很容易染患妊娠高血压综合症。如果在早晨醒来时，浮肿未褪，或一周内体重增加500克以上时，就应该尽快到医院作诊查。
妊娠高血压综合症虽然可怕，但只要及早发现及时治疗，应无大碍，因此从这个月起，定期产前检查最好改为两周一次，绝对不要忽略了。
平时应多休息，不可过度劳累，并且节制水分与盐分的摄取量。此外，严防感染流行性感冒。

4.应该了解与准备的事

开始准备分娩，练习分娩时的呼吸法、按摩、压迫法及使力方法等分娩的辅助动作。8个孕月出生的新生儿，可在保温箱内喂养，由医院特殊护理。这类早产儿的死亡率达1/3。而且，为数不少的早产儿其身体发育，就是到了入学年龄也达不到正常儿童的标准。

怀胎的历程及注意事项（怀孕九个月）

1.胎儿的成长

此时期结束时，胎儿身长约为47-48厘米，体重约2400-2700克。
可见完整的皮下脂肪，身体圆滚滚相当可爱。脸、胸、腹、手、足的胎毛逐渐稀疏，皮肤呈光泽的粉红色、皱纹消失，此时会出现婴儿般的脸部，而指甲也长至指尖处。
男婴的睾丸下降至阴囊中，女婴的大阴唇开始发达，内脏功能完全具备，肺部机能调整完成，可适应子宫外的生活。胎儿动作激烈，胎动有时会吓母亲一跳。9个孕月出生的婴儿，个头长得很小，但体内功能已相当完善。只要小心护理，仍能够很快地健康成长。

2.母体的变化

肚子越来越大，子宫底高约30-32厘米，升至俞突与脐部的正中部位。
子宫胀大，导致胃、肺与心脏倍受压迫，所以会感觉心口闷热、不想进食，心跳、气喘加剧，并且呼吸困难。
有时腹部会发硬、紧张，此时应采取平躺的休息方法。分泌物依然增加，排尿次数也增多，而且尿后仍会有尿意。

3.生活上应注意的事项

母体的体力大减，容易显得疲倦。为了储备体力准备分娩，因此应该有充分的睡眠与休养。做完家务之后的休息时间也应加长，但不可忘了适度的运动。最好穿后跟低而平衡的鞋以保持平衡。
此时不可任意刺激子宫，且因早产的可能性，最好能抑制性生活。
进食不要一次吃太多，以少量多餐为佳，并摄取易消化且营养成分高的食物。

4.应该准备与了解的事

想回娘家待产的孕妇，最好此刻就动身，最迟也不宜在超过三十六周后，且昼选搭震动性不大的交通工具，最好是时间短且能直达的车。在此之前，最好能先回娘家一趟找预定分娩的医院做一次检查。若无法成行，也应请家人协助找寻并事先预约。而回到娘家待产时，就立刻前往预定分娩的医院检查，当然，也不要忘了携带以往的检查纪录。准备住院之前，应仔细检查分娩用品，避免遗漏任何物品。

怀胎的历程及注意事项（怀孕十个月）

1.胎儿的成长

胎儿身长约50-51厘米，体重约2900-3400克。
皮下脂肪继续增厚、体型圆润、皮肤没有皱纹、且呈现光泽的淡红色。
骨骼结实、头盖骨变硬，指甲越过指尖继续向外长，头发约长出2、3厘米。内脏、肌肉、神经等非常发达，已完全具备生活在母体之外的条件。
胎儿的身体约头的四倍长，头部在正常状况下是嵌于母体骨盆之内，活动力比较受限。

2.母体的变化

子宫底高约33-35厘米。胎儿位置向下降，腹部凸出部分有稍减的感觉，同时胃及心脏的压迫感减轻，食欲也日渐恢复正常。但是胎儿下降后，膀胱及大肠的压迫感却增强，频尿、便秘的情形更加严重。此外，下肢也有难以行动的感觉。
身体的分娩准备已经成熟，子宫和阴道趋于软化，容易伸缩，分泌物增加，以方便胎儿通过产道。而且子宫收缩频繁，开始出现分娩的征候。

3.生活上应注意的事项

因随时都有可能破水、阵痛而分娩，应该避免独自外出、出远门或长时间在外。
没有特殊的事最好留在家中，准备分娩。适当的运动仍不可缺少，但不可过度，以免消耗太多精力而妨碍分娩，营养、睡眠和休养也必须充足。
保持身体清洁，内衣裤应时常更换。若发生破水或出血等分娩征光，就不能再行入浴，所以在此之前最好每天勤于淋浴。

我愿意相信王石

2008-11-23T15:40:00.004+08:00

今年7.30日买进万科A，随之万科A暴跌，损失近三分之一后撤出。第一次股票投资以失败而告终，看来水还挺深，同志们仍需努力。
买万科A源自于相信万科，相信万科源自于欣赏王石。
记得最开始认识王石还是那次攀登喜马拉雅山，由于天气原因登山队要放弃，大家都接受，唯独王石不同意，电视上看着他和领队吵，当时觉得这个人怎么这么自私，只想着自己成功却不顾团队的生命安危。。。。。。
事后断断续续听到王石的消息，了解这个人，慢慢的发现这个人是有时有些较真，有些理想化。但是他是一个有梦的人。
遂对万科情有独钟，也对万科A有买进之意。无奈当时股市太高，自己又颇为胆小，死活没有尝试。后时至大地震之后，王石在博客上爆出惊人之语，万科A应声暴跌，才有动手之机。不过无奈涉世未深，对股市的风险体验不足，最终还是入手太早了。
蝇头小利不足为挂，倒是买入万科A后对万科的动向了解的更清晰些。应该说万科烦了很多的错误，王石有时候也颇有点心直口快，这是难免的。但惊喜的看到万科和王石都很善于改正自己。而且王石是一个用心的人，他善于洞察环境，善于因势而为，在全国开发商都反对降价之时，自己率先降价，增加现金流。
其实外界关于房地产降价与否的争论都是假的，都不重要。重要的是一个企业的领导者要能够真正知道自己在做什么。当一个企业不看自己的市场，两眼盯着政府官员的脸色时，我觉得这样的企业就是悲哀。生是拍贪官，死是因贪官。这样做企业和做一只在主人旁边摇尾巴的狗有什么区别？这样做企业，会不会死前回忆的时候误认为自己一辈子在做狗呢？
当然，最后成功的不见得就是王石。我投资的万科A也不是地产股中业绩最好的。绿景地产比万科A好的多，即便是今年第三季度，毛利率也高达50%。可是绿景地产我不敢进入，没办法，胆太小。万科A我会抱着，能力有限，但我的行为代表了我的态度。

无意间读到一篇博文，谈到最近王石销声匿迹之事，才猛然间发现王石其实销声匿迹已经很久。这个酷爱旅游的老总又不知道跑到那里去拥抱大自然了。突然也有一种很想销声匿迹的感觉，觉得自己目前的生活太浮躁，在这样的一个城市中似乎总是无法静下来做点事情。工作中，生活中，电视上，看到的，听到的，甚至想到的，都是如何花哨，如何爽，如何high。但是怎么感觉在这一切都过后，甚至连嘴角都不会轻轻上扬一下呢？
想学王石，也去亲近大自然一会。之前选择旅游的地点都是以风景名胜，旅游胜地为目标。现在才知道离王石差距多大。据说他耶路撒冷，那个地方在我印象中就是一个打仗的地方，可见王石的选择。博文的作者也谈起自己事业的瓶颈，说朋友建议自己去一趟西藏。想想自己也总是觉得空虚，迷茫，甚至越来越有点愤青，总是感觉生活的艰辛与不平等。是不是真的到了该去走一走的时候？可是咱没有王石那么有钱，去哪里呢？
问题待续，不过看好万科A，相信王石还会继续。或许，我又错了，又有什么要紧的呢。哈哈。

(转帖)工程建设黑幕有多大：1600万工程款500万行贿

2008-11-13T19:53:00.002+08:00

工程建设黑幕有多大：1600万工程款500万行贿

一个总额1600万元的工程，居然有500万元用于行贿，如果不是因为案发，恐怕很少有人会相信。11月11日，杭州城投建设有限公司前期部副经理陈静涉嫌受贿一案在杭州市中级人民法院公开审理，这一工程背后的黑色交易也随之浮出水面。

去年10月，因杭州蒋村新区建设，一批原住民自行栽种的柿树需要迁移，陈静负责该项工程。之后，陈之前认识的杭州一名叫“赛石”的园林绿化有限公司的法人代表郭某对此表示出很大兴趣。随后，在郭和陈的共同运作下，“赛石”公司获得了蒋村新区柿树迁移工程的一个标段，中标价格为1668万余元。

两个月后，陈静先后四次从这家工程公司收到了500万元现金。今年7月11日，因涉嫌受贿，陈静被司法机关刑事拘留，随后被依法批准逮捕。

检察机关指控，陈静在管理杭州市西湖区蒋村新区基础设施、公建配套等代建工程的前期工作中，利用负责经办工程前期报批、招投标等工作的职务便利，在编制工程招标文件、概算、审核、询价、评标等招投标环节上，为承接西湖区蒋村新区柿树迁移工程的这家绿化工程公司的法定代表人郭某谋取利益。陈静的做法还包括有意抬高工程总投资核算金额。

据了解，杭州市蒋村柿树迁移工程共涉及的柿树有1628棵，这些柿树树龄大多在30年到50年之间，也有百年老柿树。迁移后的柿树分布在文一路两侧、文二路北侧、余杭塘路绿化区块内，成为杭城的新景观树。

陈静供认，在计算每棵柿树的迁移成本时，其故意让专家们去环境比较恶劣的地方察看。所以，原本迁移一棵柿树只需要三五千块钱，在其编制的招标文件里被抬高到一万元。

据了解，今年35岁的陈静，祖籍山东，出生在吉林。受贿后，陈静用其中的80万元注册了一家公司，买了一套200多万元的房子和一辆22万元的别克车。案发后，其中425万元被追回。

一项工程，竟然有三分之一的资金可以用来行贿，这起案件固然有不法分子的勾结，但同时也为我们敲响了警钟。有关人士认为，工程价格标准的确定、招投标的过程、工程监督和验收等应该在法定的范围内更进一步公开、透明，使一项工程的价格形成体系，既接受专业部门的监督，又接受社会的监督，以最大限度减少诱发腐败的经济因素。

法庭将择日宣判。

【coofucoo】国家又要拨款了，这次血本，4万亿，问题是计划执行下去，又有多少落在了老百姓头上，多少给了贪官呢？这事儿，我看悬。

房地产真的不行了？

2008-10-23T21:23:00.008+08:00

地方政府纷纷救市，最近中央终于也按捺不住，开始救市了。其实之前就已经预测到中央政府的举动。因为地方政府的行为其实很明显，开始有个别地方政府推出某些政策试探，在中央政府没有反应的情况下，进一步确认了中央政府的放任态势，进而推出了更多的救市政策。

今天央视一个节目提醒了我。该节目说房地产企业毛利率在40%左右，而以往认为比较赚钱的中石油，毛利率也不过15%。所以我赶紧登录股票软件，查看一下我收藏的4支上市房地产公司的财务报表以及其他的典型公司的财务状况。别说，还挺有意思。

房地产企业的毛利率是非常高的，确实都在40%左右。而且毛利率成逐年增多之势。但是反观他们的净利率，也基本处于逐渐增多的趋势，但是今年的净利率都有大幅降低。猜测这是由于去年良好的房地产疯涨趋势让房地产商过分乐观未来走势，导致投资过大，从而降低了今年的净利率。所以今年如果继续加量齐跌，中国很可能爆发比美国更大的房产危机。很多地产商可能过不了冬。所以政府要救市。

但是，这个事情实际上是不公平的。就像美国次贷危机，某些掌握资源的剥削者利用手中的资源获得权力，在市场上兴风作浪，过分炒作，从而导致危机爆发。市场繁荣之时这些剥削者转了一个盆满钵满，但是市场下跌的时候却再次要求被剥削者进行偿还。这是一种变相剥削的行为。这种行为如果政府容忍，势必会造成更大的经济危机。

如下是财务报表摘录：

招商地产：
│利润构成与盈利能力 │2008-09-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│销售毛利率(%) │ 42.10│ 47.00│ 37.67│ 27.41│
│净资产收益率(%) │ 4.7300│ 14.6500│ 13.0900│ 11.1700│

保利地产：
│利润构成与盈利能力 │2008-06-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│销售毛利率(%) │ 46.90│ 38.50│ 35.82│ 42.56│
│净资产收益率(%) │ 8.0300│ 12.4900│ 18.1600│ 42.8100│

万科A：
│利润构成与盈利能力 │2008-06-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│销售毛利率(%) │ 41.05│ 41.99│ 36.15│ 34.79│
│净资产收益率(%) │ 6.8700│ 16.5500│ 14.4800│ 16.2500│

绿景地产：
│利润构成与盈利能力 │2008-09-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│销售毛利率(%) │ 55.29│ 39.26│ 38.70│ 41.75│
│净资产收益率(%) │ 30.5600│ 2.2100│ 1.2800│ 2.1300│

中国石油：
│利润构成与盈利能力 │2008-06-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│销售毛利率(%) │ 34.25│ 41.67│ 47.37│ 49.91│
│净资产收益率(%) │ 6.9500│ 19.9000│ 25.0000│ 26.9740│

招商银行：
│利润构成与盈利能力 │2008-06-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│主营业务利润率(%) │ --│ 51.06│ 40.33│ 22.84│
│净资产收益率(%) │ 34.1800│ 22.4200│ 12.8800│ 14.5700│

青岛海尔：
│利润构成与盈利能力 │2008-06-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│销售毛利率(%) │ 24.65│ 19.01│ 16.08│ 11.76│
│净资产收益率(%) │ 8.3400│ 10.2000│ 5.4300│ 4.2700│

中国联通：
│利润构成与盈利能力 │2008-06-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│销售毛利率(%) │ 39.68│ 38.81│ 38.77│ 47.93│
│净资产收益率(%) │ 4.7100│ 10.4000│ 7.2000│ 6.0000│

中国平安：
│利润构成与盈利能力 │2008-06-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│主营业务利润率(%) │ 10.03│ 10.39│ 7.15│ 5.67│
│净资产收益率(%) │ 8.8000│ 14.1000│ 16.3200│ 10.2000│

招商银行：
│利润构成与盈利能力 │2008-06-30│2007-12-31│2006-12-31│2005-12-31│
│主营业务利润率(%) │ --│ 51.06│ 40.33│ 22.84│
│净资产收益率(%) │ 34.1800│ 22.4200│ 12.8800│ 14.5700│

美国次贷危机之通俗演义

2008-09-20T22:50:00.000+08:00

在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。

大约从10年前开始，那个时候贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：

“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”

“积蓄不够吗？贷款吧！”

“没有收入吗？找阿牛贷款公司吧！”

“首付也付不起？我们提供零首付！”

“担心利息太高？头两年我们提供3％的优惠利率！”

“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”

“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”

在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。（你替他们担心两年后的债务？向来自我感觉良好的美国市民会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。）

阿牛贷款公司短短几个月就取得了惊人的业绩，可是钱都贷出去了，能不能收回来呢？公司的董事长——阿牛先生，那也是熟读美国经济史的人物，不可能不知道房地产市场也是有风险的，所以这笔收益看来不能独吞，要找个合伙人分担风险才行。于是阿牛找到美国经济界的带头大哥——投行。这些家伙可都是名字响当当的主儿（美林、高盛、摩根），他们每天做什么呢？就是吃饱了闲着也是闲着，于是找来诺贝尔经济学家，找来哈佛教授，用上最新的经济数据模型，一番鼓捣之后，弄出几份分析报告，从而评价一下某某股票是否值得买进，某某国家的股市已经有泡沫了，一群在风险评估市场里面骗吃骗喝的主儿，你说他们看到这里面有风险没？用脚都看得到！可是有利润啊，那还犹豫什么，接手搞吧！于是经济学家、大学教授以数据模型、老三样评估之后，重新包装一下，就弄出了新产品——CDO（注： Collateralized Debt Obligation，债务抵押债券），说穿了就是债券，通过发行和销售这个CDO债券，让债券的持有人来分担房屋贷款的风险。

光这样卖，风险太高还是没人买啊，假设原来的债券风险等级是6，属于中等偏高。于是投行把它分成高级和普通CDO两个部分，发生债务危机时，高级CDO享有优先赔付的权利。这样两部分的风险等级分别变成了4和8，总风险不变，但是前者就属于中低风险债券了，凭投行三寸不烂“金”舌，当然卖了个满堂彩！可是剩下的风险等级8的高风险债券怎么办呢？

于是投行找到了对冲基金，对冲基金又是什么人，那可是在全世界金融界买空卖多、呼风唤雨的角色，过的就是刀口舔血的日子，这点风险小意思！于是凭借着老关系，在世界范围内找利率最低的银行借来钱，然后大举买入这部分普通CDO债券，2006年以前，日本央行贷款利率仅为1．5％；普通CDO利率可能达到12％，所以光靠利息差对冲基金就赚得盆满钵满了。

这样一来，奇妙的事情发生了，2001年末，美国的房地产一路飙升，短短几年就翻了一倍多，这样一来就如同阿牛贷款公司开头的广告一样，根本不会出现还不起房款的事情，就算没钱还，把房子一卖还可以赚一笔钱。结果是从贷款买房的人，到阿牛贷款公司，到各大投行，到各个银行，到对冲基金人人都赚钱，但是投行却不太高兴了！当初是觉得普通CDO风险太高，才扔给对冲基金的，没想到这帮家伙比自己赚的还多，净值一个劲地涨，早知道自己留着玩了，于是投行也开始买入对冲基金，打算分一杯羹了。这就好像“老黑”家里有馊了的饭菜，正巧看见隔壁邻居那只讨厌的小花狗，本来打算毒它一把，没想到小花狗吃了不但没事，反而还越长越壮了，“老黑”这下可蒙了，难道馊了的饭菜营养更好，于是自己也开始吃了！

这下又把对冲基金乐坏了，他们是什么人，手里有1块钱，就能想办法借10块钱来玩的土匪啊，现在拿着抢手的CDO还能老实？于是他们又把手里的CDO债券抵押给银行，换得10倍的贷款，然后继续追着投行买普通CDO。嘿，当初可是签了协议，这些CDO都归我们的！！！投行心里那个不爽啊，除了继续闷声买对冲基金之外，他们又想出了一个新产品，就叫CDS （注：Credit Default Swap，信用违约交换）好了，华尔街就是这些天才产品的温床：不是都觉得原来的CDO风险高吗，那我投保好了，每年从CDO里面拿出一部分钱作为保金，白送给保险公司，但是将来出了风险，大家一起承担。

保险公司想，不错啊，眼下CDO这么赚钱，1分钱都不用出就分利润，这不是每年白送钱给我们吗？干了！

对冲基金想，不错啊，已经赚了几年了，以后风险越来越大，光是分一部分利润出去，就有保险公司承担一半风险，干了！

于是再次皆大欢喜，CDS也卖火了！但是事情到这里还没有结束：因为“聪明”的华尔街人又想出了基于CDS的创新产品！我们假设CDS已经为我们带来了50亿元的收益，现在我新发行一个“三毛”基金，这个基金是专门投资买入CDS的，显然这个建立在之前一系列产品之上的基金的风险是很高的，但是我把之前已经赚的50亿元投入作为保证金，如果这个基金发生亏损，那么先用这50亿元垫付，只有这50亿元亏完了，你投资的本金才会开始亏损，而在这之前你是可以提前赎回的，首发规模500亿元。天哪，还有比这个还爽的基金吗？1元面值买入的基金，亏到0．90元都不会亏自己的钱，赚了却每分钱都是自己的！评级机构看到这个天才设想，简直是毫不犹豫：给予AAA评级！

结果这个“三毛”可卖疯了，各种养老基金、教育基金、理财产品，甚至其他国家的银行也纷纷买入。虽然首发规模是原定的500亿元，可是后续发行了多少亿，简直已经无法估算了，但是保证金50亿元却没有变。如果现有规模5000亿元，那保证金就只能保证在基金净值不低于0．99元时，你不会亏钱了。

当时间走到了2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，这条食物链也终于开始断裂。因为房价下跌，优惠贷款利率的时限到了之后，先是普通民众无法偿还贷款，然后阿牛贷款公司倒闭，对冲基金大幅亏损，继而连累保险公司和贷款的银行，花旗、摩根相继发布巨额亏损报告，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，然后股市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众继续增多……最终，美国次贷危机爆发。

CIM、WBEM要Web Service化么？

2007-03-15T10:03:00.001+08:00

CIM、WBEM要Web Service化么？

其实我的需求很简单，就是要让PHP能够和C/C++通讯。

RPC？是的，当然要有。但是我们也期望有一个好的设计，就比如Java RMI那样的，可以将我们的开发成本降到最低。

跨语言嘛，很容易就想到了XML。XMLRPC试过了，简单轻便，但是设计上的能力稍微差点。SOAP好些，WSDL正好加强了设计，可以完全实现类似RMI的模式。模式的名字叫什么？Proxy？

可是我也知道WBEM能够完成同样的功能，但是去不了解他是具体实现的。想要通过Web访问，肯定要有一个协议吧？于是幻想WBEM的解决办法，也许一切都已经实现了，也许和SOAP差不多。

花了三天看CIM、WBEM和SMI，终于搞清楚了，大失所望。。。。。。

CIM定义了一个对象的角色和模样，你将你自己的设备包装成这个模样，你就是符合标准的了，可以被管理。

WBEM使CIM可以应用起来。通过Service Location Protocol (SLP)，WBEM工具可以发现CIM服务端。通过CIM-XML，WBEM工具可以向CIM服务端发送标准的请求，并且按照CIM的标准操作服务端对象，从而执行某项管理职能。

看到了吧，就是这个CIM-XML，它替代了XMLRPC和SOAP的位置，负责将客户端的动作转换为具体的向服务器端的请求。简单的说呢，就是一系列的Web Service接口。只不过不同的地方是，CIM又定义了这些接口的使用方式，使得即使你对这些接口完全一无所知，也没有WSDL，就可以使用这些接口，因为他们都是符合CIM标准的。

问题是CIM-XML既不是XMLRPC，也不是SOAP，很难知道DMTF当初为何要重新发明轮子，也不知道究竟是CIM-XML早还是SOAP或者XMLRPC早。在我看来，如果他们能够统一，该多好。。。。。。

现在就面临一个选择，究竟是SOAP呢？还是CIM-XML？CIM-XML到底有多少前途呢？

现在怀疑WBEM有废弃CIM-XML，向Web Service转移的可能，因为我发现了这么两个事实：

其一，WBEM最新产生了一个名为WS-Management的标准。WS即为Web Service的简称。我没有仔细看这么一个标准，因为其中满是技术细节，我现在还不需要了解。但是这两份于06年8月刚刚产生的，还未正式发布的标准定义了如何将CIM绑定到WS上，并且如何通过WSDL解释。这是否预示着CIM开始发现重复发明轮子的坏处，开始向主流的WS靠拢？

其二，我在网络上搜索到了一封邮件，是2000年某人发给xml-dist-app@w3.org的信。我不知道这位作者Frederick B. Kintanar（fred@ntsp.nec.co.jp）的来历，但是他写给标准化组织W3C的这封信恰恰表明了，早在2000年，这位日本人（猜测）就已经发现了我现在担忧的问题。他提出将xmlCIM（可以认为和CIM-XML同等）列入W3C的一个XML相关技术的表格，并且在信中提到完全可以将SOAP中的信体替换为CIM的标准，从而用SOAP替代xmlCIM。下面是原信：

xmlCIM over HTTP

From: Frederick B. Kintanar <fred@ntsp.nec.co.jp>

Date: Tue, 8 Aug 2000 15:42:32 +0800

Message-ID: <000501c0010c$36ab3880$5c3b1cac@ntsp.nec.co.jp>

To: <xml-dist-app@w3.org>

I was looking at the survey of XML protocol techniques at

http://www.w3.org/2000/03/29-XML-protocol-matrix

I think it would be relevant to include the HTTP Messaging

incorporated into xmlCIM, the XML encoding of

the Common Information Model (CIM), being developed

by Distributed Management Task Force (DMTF) as part

of the Web Based Enterprise Management (WBEM)

initiative.

http://www.dmtf.org/spec/wbem.html

Microsoft has incorporated CIM into its implementation

of Windows Management Instrumentation, and I'm sure

it would be easy to use SOAP instead of the xmlCIM

<message> elements to carry CIM declarations.  I don't

 know  whether a standard way to do this will emerge, and

how CIM and WBEM might eventually support a standard

XML protocol.

CIM is also related to Directory Enabled Networking and

LDAP, so their experiences interacting with directory services

may also be of interest to W3C.

Cheers,

Fred Kintanar

NEC Telecom Software Philippines

Cebu City

Received on Wednesday, 9 August 2000 03:42:53 GMT

如上两个因素能否看出WBEM有WS的趋势还不能下定论，但我总是希望朝前看些。结合SOA目前在MS和IBM的推动下已经蓬勃发展如此，很难相信CIM-XML可以取代之。现在有WMI和sblim分别在WIN和Linux平台下实现了CIM，WBEM端的很多工具也已经成型。事态还是需要发展的，需要慢慢来才能逐渐明朗。但我希望冒冒险，在现在这个阶段就预言CIM和WBEM向WS的转移，你赞同吗？

CIM、WBEM、SMI-S。。。。。。

2007-03-12T15:20:00.001+08:00

头痛，面对一堆的概念还有E文Spec，看的脑袋发胀。之前的两个星期一直是在做Development，感觉状态还好，所以非常相信自己的实力。这个星期开始搞一些conceptual的，读了一上午便有些体力不支了。

看来现在写Code倒变成了习惯，几乎不动脑子，哪怕是刚接触的新领域，玩着闹着就搞定了。看来还有一些比Coding更加logistic的东东，脑力消耗太大，受不了了~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

不理解DMTF的家伙们到底在做什么，眼看着SOAP大行其道，满城尽是SOAer，偏偏搞出一个CMI-XML来，原理相同，效果一直，但就是不是一回事。逼得我又得作选择，向左还是向右，天煞的知道。也许DMTF早一些，传说1997就有。但不管怎么说，将来肯定不会是Both，肯定是The Only One。所以你就不得不赌一把。

我倾向于SOAP，理由是我只看未来。

不过CIM也好，最起码有一个标准和规范，底下的小子们还算是听话。JS到没有这么幸运了。想起之前同事在跟我讨论OOJS的情况，想起了两个广泛应用的脚本JS和PHP的面向对象都是那么的差强人意，不由得感叹那帮人都在干什么呢，真是有心替他们干干，进度太慢了，等到黄花菜都凉了。

唠叨着休息一下，继续研究CIM、WBEM、SMI-S。。。。。。

什么是PHP中的stdclass()

2007-03-08T10:43:00.001+08:00

什么是PHP中的stdclass()

看到有人用这个，不知道为何，找到如下文章解释：

中文的，应用自http://www.stud.uni-karlsruhe.de/~uu5i/blog/index.php?aid=261

php的stdClass是什么

简述

这两天看drupal的代码,发现他常用这个类

可是查了整个文件也没找到stdClass的定义。估计是内置对象，查手册。手册上查到了，stdClass是zent保留的一个类。仅此而已？

google中文一查，多是php手册上的统一句话。后来看到maboo中国上有人提这个问题，哪个lang3竟然回答让别人善用资源管理器？？太不厚道了。

google查全部语言。总算查到一点信息。

http://forum.mamboserver.com/showthread.php?t=936

原来就是基类。很多php程序员用它来传递一系列变量的值，而同时又懒得去创建一个自己的类。

这个基类只能传递属性，而不能定义方法。因为，一旦类被实列化以后，就不能在添加方法了。

再说的明白一点，这个stdClass就类似于C++里面的structur。你可以用它来存储很多变量属性，但是没有方法。就是这样。

stdClass is a default PHP object.

这篇文章还引用到另一篇英文的文章，对stdclass做了详细解释：

This might shed some light on the subject: From PHP CookBook

Classes also live in a defined hierarchy. At the top of the chain, there is a generic class. In

PHP, this class is named stdClass, for "standard class." Each class down the line is more

specialized than its parent.

Recipe 7.12 Adding Properties to a Base Object

7.12.1 Problem

You want to create an object and add properties to it, but you don't want to formally define it

as a specific class. This is useful when you have a function that requires an object with certain

properties, such as what's returned from mysql_fetch_object( ) or imap_header( ).

7.12.2 Solution

Use the built-in base class, stdClass:

$pickle = new stdClass;

$pickle->type = 'fullsour';

7.12.3 Discussion

Just as array( ) returns an empty array, creating an object of the type stdClass provides

you with an object without properties or methods.

Like objects belonging to other classes, you can create new object properties, assign them

values, and check those properties:

$guss = new stdClass;

$guss->location = 'Essex';

print "$guss->location\n";

$guss->location = 'Orchard';

print "$guss->location\n";

Essex

Orchard

Methods, however, can't be defined after an object is instantiated.

It is useful to create objects of stdClass when you have a function that takes a generic object, such as one returned from a database fetching function, but you don't want to actually make a database request. For example:

function pc_format_address($obj) {

return "$obj->name <$obj->email>";

}

$sql = "SELECT name, email FROM users WHERE id=$id";

$dbh = mysql_query($sql);

$obj = mysql_fetch_object($dbh);

print pc_format_address($obj);

David Sklar <david@example.com>

The pc_print_address( ) function takes a name and email address and converts it to a format as you might see in the To and From fields in an email program. Here's how to call this function without calling mysql_fetch_object( ):

$obj = new stdClass;

$obj->name = 'Adam Trachtenberg';

$obj->email = 'adam@example.com';

print pc_format_address($obj);

Adam Trachtenberg adam@example.com

In case anybody didn't catch it, stdClass is the base php class, form which all other classes are actually extended. This gives the basics of default methods and properties, and is an inherint concept in class type data structures.

The reason you see it so much in mambo is becuase mambo developers have decided to use stdClass type objects as configuration/information repositories instead or parrallel variables or arrays. These objects are used exclusively for run time storage of variables (just for their set and get abilities.)

They actually get quite ugly if you turn your php alerts on (as most of us do when we develop,) as you can see an alert for each call to a variable that has yet to be set.

This is actually a beef of mine here. The use of these empty objects, with attributes set at runtime (as opposed to being declared as a part of the class) generate a few problems:

1) the only bug I've ever found in PHP4 was with respect to refering undeclared object properties which used to trip out php4, and give you an error relating to a completely different bit of code - although that might have required the properties to be returned by reference, I can't rememeber.

2) you can never really see what the object is like/supposed to be like if it isn't set up properly. Similarily the object can never be tested for vailidty before being passed on.

3) all occurences of such objects are completely non-differentiable (sp?) You can't tell if two are meant for the same purpose or if they are for different purposes.

I'm not much of a programmer but I think it would be much better to use a base class defined for this use, which has some understanding of what it stores and can perhaps self-validate and self manage (and print itself out.)

I wrote a php4 object of such a nature which I called a struct. It is an abstracted class, which when extended is told what kind of information it holds. It then spend it's existence setting and retrieving the values it is meant to hold, in essence serving it's purpose an a configuration information repository. In addition it can self-validate ( $obj->isValid(); ), return meta inforamtion on itself and it's variables and .... that's it actually.

Of course my code is made irrelevant by php5 which actually handles the sets and gets much better (but still would require a base abstract class.)

ok - enough of my blab.

Zf Controller层的问题解决

2007-03-07T18:26:00.001+08:00

Zf Controller层的问题解决

看了近两天的zf的手册，尝试做点东西，没想到卡到了Controller层上，郁闷无助。

问题现象：

按照zf的要求写好代码，却发现无法用默认的route机制访问。明明写了localhost/index/index，却显示找不到页面。但是如果直接写localhost却一切正常。

解决问题吧？zf的手册再也找不到啥东西了，索性看源代码。源代码都理解了，还是找不到问题，我靠！

没办法，求助Google吧，找到一片tutorail，of zf的，一看才知道，原来是apache的原因。

由于zf的Controller要用到apache的rewrite模块，目的是把所有的对网站的访问都重定向到index.php页面中，也就是所谓的bootStraper。这个功能要通过放置.htaccess文件。我一直以为仅仅需要在httpd.conf中将相关的module前的注释去掉就可以了，所以才郁闷了半天。原来还需要将AllowOverride字段的None（默认值）改成All。仔细看看对该字段的解释吧：

# AllowOverride controls what directives may be placed in .htaccess files.

# It can be "All", "None", or any combination of the keywords:

# Options FileInfo AuthConfig Limit

真想骂街啊，怎么早没仔细看看呢。。。。。。。

赶紧写下来吧，以便那位兄弟碰到类似的问题搜索Google。

顺便推荐一个有用的tutorail，里面就有这些信息：

http://akrabat.com/2007/03/05/zend-framework-tutorial-for-zf-v08/

失败，coofucoo.blogspot.com被人家占用了

2007-03-05T16:21:00.001+08:00

失败，coofucoo.blogspot.com被人家占用了

没办法，请大家记住这个coofucoosblog.blogspot.com的地址吧，虽然有些长了点，但还是多少有些意义的。

有机会也可以访问coofucoo.blogspot.com，我竟然被翻译成卡夫卡。我喜欢酷夫酷。: (

Coofucoo's Blog--The Unadulterated Coofucoo

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（转帖）Broadcast Email Bounce Codes

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如何摆脱亚健康的困扰？

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2009年南京二手房交易指南:了解税费常识

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CIM、WBEM要Web Service化么？

CIM、WBEM、SMI-S。。。。。。

什么是PHP中的stdclass()

Zf Controller层的问题解决

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解惑:二手房个税具体怎么交房屋赠与需缴哪些税

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