（转帖）解读二手房个税最新政策

●新规定的实施以交易过户递件时间为准

据了解，《通知》规定的新税收征收办法，自明年1月1日起开始实施，而二手买卖交易则是以交易过户收件的时间作为标志。也就是说，在今年12月31日前到市房地产交易中心办理二手房买卖交易过户的，都是沿用原来规定。而明年1月1日起交易过户收件的，则按照新办法执行。

●购房满5年而且是唯一生活居住用房的可免个税

根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税，而据市地税部门和房产交易部门在办理纳税人房产转让和申报纳税过程中发现，仍有相当部分纳税人对自用、购买、转让住房的时间界定标准理解不一。此次出台的《通知》也对自用、购买、转让住房的时间界定标准再次作出明确。有以下几种情况：购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；购买公有住房（房改房）的，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准；自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。个人自用房屋的终止时间，以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照孰先的原则确定自用时间。

●卖房一年内购房的可退税

根据《通知》规定，市民卖房以后，在一年内重新购房可全部或部分退回之前卖房所交的个人所得税。其中，个人重新购买住房时间是以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则来确定重新购房的时间。而市民卖房时间则以市民卖房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。

●据实征收方法须经主管地税征收机关审核确认

据了解，市民卖房按“据实征收”方法计算缴纳个人所得税款的，还必须在办理个人所得税完税手续前，持相关资料到主管地税征收机关办理“据实征收”的审核确认手续。所需的相关资料包括：（一）产权所有人身份证；（二）《房地产证》；（三）《广州市房地产买卖、登记申请表》；（四）售房合同、房管部门出具的《房地产价格审核书》；（五）购房合同或自建房建造合同、构成房产原值的相关合法、有效凭证（包括原购房发票或自建房建安发票、合法付款票据、契税完税证、印花税完税证等）；（六）支付合理费用相关的合法、有效凭证，发生中介服务费的还须提供相关合同、协议；（七）《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》；（八）主管地税征收机关要求提供的其他有关表格及证明材料。市民更可登录广州地税网站（www.gzds.gov.cn）或咨询12366-2了解详情。

●什么情况下要核定征收个税？

如果有出现下列情形之一的，实行核定征收：（一）未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的;（二）未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；

（三）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；（四）申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；（五）个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；（六）在办理个人所得税完税手续时，未按规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。

●两种个税征收办法的计算公式

1、据实查收计算公式为：个人所得税=（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）×20%注：（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）即是卖房价格减去原房屋购入价和相关费用的盈利金额。2、核定征收计算公式为：住房：个人所得税＝卖房价×5%×20%非住房：个人所得税＝卖房价×7.5%×20%